大西です。
円高ドル安が加速しそうな動きが見られています。
経済的には安定してくれることを臨みますが、投資としては相場が下がったタイミングが買い時といえますので非常に大きなチャンスです。
アメリカ不動産を購入する際には、現金または日本の銀行で円建ての融資を受けることになります。
そのため、ドルが安い時に購入できれば同じ不動産でも円で安く購入することができます。
ここ数年１ドル＝１１０円前後といった感覚ですが現在１０２円前後となっています。
不動産は金額が大きいので為替の影響は大きいです。
１ドル＝１１０円では１億円かかる物件が、１ドル＝１０２円となると９３００万円で購入できてしまいます。
そのため、アメリカ不動産の購入を予定している方は資金準備を始めることをおすすめします。
購入より前に資金準備を
実際の決済手続きでは、日本の銀行から円建てで送金することは少ないです。
それには２つ理由があります。
為替手数料をおさえるため
都銀などの窓口で円を送金すると為替手数料が１ドル１円くらいと高く付きます。
大まかに、購入価格の１％ほど為替手数料がかかると考えると、５０００万円の物件であれば５０万円かかることになりますのでおすすめしません。
都銀でもインターネット経由でドル転をしておくと１ドル０．５円くらいと半分くらいにはなります。
資金を確保するため
送金手続きをかけてから実行まで数日かかることもあり、送金時点の為替で送金実行されることから、円でいくらかかるのか分かりずらいということが挙げられます。
そのため、決済に必要な総額を事前にドルでご用意して頂く流れとなります。
いずれにせよドルに両替えする必要がある
遅かれ早かれ事前にドルに両替する必要があります。
それであれば、送金数日前にバタバタとドルに替えるのは不利です。
ドルが安かったときに両替しておけばよかったとならないために、
自身で見計らったレートで徐々に円をドルに替えていって準備をした方が良いといえます。
どうやってドルに両替すればよいのか？
上記のように、日本の銀行のドル建て口座にインターネット経由で両替すると、為替手数料は１ドル０．５円くらいと多少安くなります。
為替手数料を安くするために、お詳しい方は証券口座で手続きをされても良いですし、
住信SBIネット銀行や楽天銀行などのネットバンクを使うと為替手数料は１ドル０．０△円と非常に安いです。
他にも、ユニオンバンクなどのアメリカ現地の口座に資金移転しても構いませんが考えておかなければならないこともあります。
送金に注意
最終的には指定されたアメリカの銀行口座に送金ができなくてはなりません。
これらの方法でドル転した方は送金手続きに手間取ることが少なくありません。
例えば、ネットバンクでは海外送金の限度額が設定されているため、何千万円もの不動産資金の送金はできません。
上限を上げるなどの手続きも取れるようですが、数週間かかったりとなかなか煩わしいです。
現地口座も遠隔で依頼する必要がありますので事前に送金ができるのか確認を行う必要があります。
送金が遅れた場合
業者が売主の物件では決済を待ってくれると思いますが、
自宅を売りに出している現地個人ですと交渉、最悪の場合違約になります。
※自宅を売却しているだけなので、利益が乗っておらず相場もしくは割安物件があるので弊社は現地個人との売買をとりまとめています。
遅れた場合は、決済日変更の覚書を交わしたり、当初の決済予知日以降の固定資産税は清算するので、決済を少し待ってもらうなどの調整が必要となります。
そのため安くドル転するのはもちろんですが、その銀行から送金できるかは確認が必要です。
ドル転・送金が煩わしい方へ
こういったことを考えるのが煩わしい方には、日本の東京スター銀行をおすすめしています。
東京スター銀行では日本円と米ドルの両替をインターネット上で行うと為替手数料がかかりません。
海外送金手数料は１回７，５００円です。
ネットバンクでは海外送金手数料は４，０００円くらいのですが、為替手数料は１ドルにつき０．０△円かかります。
格安ですが、それでも５０００万円両替すると２万円前後の為替手数料がかかるので、
為替手数料と海外送金手数料トータルでみても東京スター銀行は費用を安く抑えることができます。
また窓口でアメリカへ送金の手続きを行うこともでき安心です。
国内で融資を受ける場合
国内で融資を受ける場合は、その融資を受けた銀行から直接海外へ送金をかけなければいけないケースも多いです。
（資金用途がアメリカ不動産購入となっているので、別の銀行を経由して借入返済など違うモノに使われてしまっては困るため）
その場合は、その銀行に資金を集めて送るか、２本分けて送るかなど段取りが必要です。
まとめ
元々購入を考えていた方にとってはドル安のチャンスだと思います。
どちらにしてもドル資金が必要になるため、計画的に両替することをおすすめします。
またドル安メリットを語ってはいましたが、
ご注意頂きたいのは為替はアメリカ不動産投資の成功要素の一部ということです。
ドル安だからと言って、アメリカ不動産に飛びつき、割高なものを購入してしまっては元も子もありません。
物件の見極めは慎重にされることをおすすめします。
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