大西です。
不動産投資で損する人の共通点は自分で調べない人です。
かぼちゃの馬車でも、その物件の賃料を調べれば、
保証賃料より実際の賃料が安いことに簡単に気づくはずです。
サブリースの仕組みが分かっていれば、これでは成立しないビジネスだと気づきます。
しかし、この一手間を行わない人は多いです。
何千万円もの、ものによっては１億円以上の買物をする訳ですからそれくらいの手間をかけるべきです。
全額融資を組めると、自分のお金をあまり使わずに購入できてしますので大金をはたいて購入する実感がなくなるのでしょう。
不動産は自分で確認することが重要です。
変な物件に手を出してしまえば売却時に大赤字、場合によっては所有している間に収支がマイナスになることもあるのです。
とはいえ、郊外物件もそうですが物件所在地がアメリカとなるとほとんどの方が現地確認を行わずに購入を行います。
安全に取引できる仕組みが整備されており、ホームインスペクションといったプロが代わりに建物診断を行なってくれる仕組みが確率されているアメリカでは、購入者が直接内覧する必要は特にないかとは思います。
しかし物件が適正かどうか、賃料はどのくらい入って来るのか、経費はいくらかといった収支に関することは自分で調べる必要があり誰でも簡単に行うことができます。
そこで、本日はアメリカのインターネットサイトを使って大体の相場感を掴む方法をお伝えします。
まず、zillowのサイトを開きます。
真ん中に調べたい物件の住所かエリアを英語で入力します。
仮にテキサス州ヒューストンのkatyという街を入れると物件情報が沢山出てきます。
上段、for sale をクリックし物件タイプを選びます。
By agent リアルターの掲載物件
By Owner オーナーが自分で掲載した物件
New construction 新築物件
Foreclosures 差押物件
Coming soon 近日中に公開される物件
By agent 、By Ownerのみチェックします。
for saleの右側、Any priceで物件の価格の上限と下限を選びます。
金額を入力しなければ、地図上に表示されている物件価格からなんとなく相場感が分かります。
3＋Beds は部屋数です。戸建てであれば最低３部屋は必要です。
Home Typeを選びます。
More その他の条件はBath=お風呂を２＋にします。寝室の横にお風呂付きのトイレと別にもう一つトイレがあるのが戸建てであれば理想形です。
物件が地図に表示されている◯をクリックして詳細をチェックします。
右上２０５，０００ドルで売却されています。
このサイト『Zillow』のAIを使った適正価格予測はzestimateと呼ばれ、１９４，５７７ドルの表示がその価格です。
ほんの少し高めのように見えますが、AIを使っているので過去の取引履歴や近隣の取引事例から算出しているため、中のグレードが完璧に反映されているわけではなくあくまでも予測です。
後述しますが、かかっている固定資産税や通常の保険料も記載されているので、経費を引いた後の利回りNET利回りの話をします。
この物件の予測価格の推移もみれます。
エリア平均よりも安いように見えますが、回りの物件より面積が小さめです。
過去の取引事例です。
２０１３年リーマンショックあとから６年間で５８%上昇しています。
しっかり修繕しておけば賃料、物件価格に反映されるのがアメリカです。
物件価格に応じて、固定資産税も値上がりしていくのが正常です。
１ヶ月あたりの経費です。
