アメリカ不動産

アメリカ不動産投資会社はどこがよいのか?

大西です。

近年、日本だけでなく海外を含めて不動産投資をされる方が多くなったと感じています。

その中でも投資対象地として一番に候補に上がるのがアメリカです。

所有権や法律、安全性、成長性、世界をけん引する企業(GAFAなど)が集まっていること等をふまえると、やはり魅力が大きいのがアメリカです。

しかし、いざ興味を持ってアメリカ不動産を取扱う会社を探すといくつかあり、どこの話を聞けば良いのだろうと迷っていませんか?

そこで、アメリカ不動産に興味を持ちアメリカ不動産の売買ができる会社を探されている皆さんに、業者探しのポイントやアメリカ及び日本の不動産業界の内部についてご説明させて頂きます。

アメリカ不動産会社を探すのが目的になっていませんか?

まず前提として、皆さんがアメリカ不動産に投資をされる理由は何ですか?

セカンドハウスを探されている方もいらっしゃいますが、基本的には利益を得ることが目的かと思います。

そのためには良い物件をできるだけ安く購入し、高く貸し、高値で売却をするというのが必須条件となります。

株でも不動産でも商売でも、安く買って高く売ることで利益を出しています。

その対象となる物件が自分だけでは探せない、見に行けない、入居付けできない、管理できないといった理由でアメリカ不動産を扱う業者を探しているというのが正確なところかと思います。

アメリカ不動産会社を探してどこが良いかと会社比較をしている方、要注意です。

結論になりますが、見るべきものはあくまで物件です。

中古物件はどこの業者でも同じ

日本の場合、新築物件はスウェーデンハウスや三井ホームなど、各ハウスメーカーが取扱います。

彼らは売主であり各社特徴が異なる為、消費者は性能やプラン、デザイン性、価格などを比較し、どこが良いか選びます。

業者=売主=商品となるため、どこに頼むのかによって家の出来上がりは大きく異なります。

一方、中古の場合は、仲介業者が物件の購入また売却のサポートを行います。

例えば、三井のリハウスや住友不動産販売、東急リバブルなどの仲介会社が不動産を売りたい人から売却依頼を受けアットホームなどに広告を出し、購入したい人を探します。

物件価格は売主の意思で値付けされています。(業者の査定を参考にして)

それらの情報は全て開示されており、どの業者でも物件を紹介できるため、業者が違っても物件はかわりません。(担当者によって親身であったりサポートが丁寧であったりは異なります。)

既存の売り出されている物件は全ての業者が同じ価格で取り扱うことができます。

そのため、過去に留学をしていたなど土地勘があり、簡単な英語を話せ、投資したいエリアや価格が定まっている方は、自身でzillowなどのサイトで検索し、掲載されている物件に直接問い合わせを行うか、もしくは知り合いのエージェントに問い合わせをしてもらうというのが良いでしょう。

皆さんが日本でスーモを見て賃貸探しをしたり、アットホームを見て戸建て探しを行うのと同じです。

日本のアメリカ不動産取扱い会社

しかし、現地業者に依頼することが難しいという方が大半です。

行ったこともなく、英語も話せない、当然現地に知り合いもいない、売買の仕方も分からなければ不安しかないというのが一般的でしょう。

そんな方がアメリカ不動産を購入するにはどうすればよいのか?

それらの不安を解決し、一括で受け持っているのが日本のアメリカ不動産販売会社です。

彼らは基本的にアメリカ法人で現地の物件を購入し、その物件に入居者付けをしたうえで日本人投資家に売却を行っています。

つまり売主です。

この場合、皆さんが購入される物件の売主はアメリカ現地の方ではないため、非常に簡単な手続きで物件の購入を行うことができます。

また、日本にオフィスもあり対応してくれるので安心ということもメリットです。

その一方、現地のオフィス代や人件費、アメリカ不動産を一度取得する(仕入れる)ための費用などが投資物件の売買価格に上乗せになります。

売主業者から選ぶのであれば、恐らく安心を一番に考えられていることでしょうから、単純にどこが信用できるかという判断になるのではないでしょうか。

投資対象は必然的に日本企業が進出しているエリアとなるため限られます。

多くの企業がテキサス州ダラスでこの事業を行っていますが、同エリアで業者が複数あったとして、業者によって物件が良い悪いということはありません。

駅前の西友とオオゼキが同じ農家からミカンを仕入れ販売しており、どっちがよいかといったようなおはなしです。

(被害報告は広まりやすく、明確にここはやめたほうが良いという業者さんはあります。)

業者ではなく、物件自体の価値を見なければなりません。

業者物件を仲介

一度仕入れて再販売すると物件が割高になるとしても、多くの方に物件を提供する為には仕方のないことです。

1つは、一人一人の要望を聞きながら、その方にあった物件を探してご紹介するという作業を行っていては負担が大きくなり、多くの方に物件を届けることができません。

もう1つは、日本にお住まいの方に、割安のアメリカ不動産を購入してもらうのは非常に難易度が高いということがあげられます。

それは資金準備と決断力の問題です。

多くの方が投資対象とするものは戸建てやコンドミニアム1部屋であり、自宅物件を購入し賃貸に出すので、購入時のライバルは現地で自宅を探している一般人です。

アメリカの不動産市場は日本よりも活発です。

良い物件、割安の物件であれば、数日、数週間では申込が入ってしまうのが一般的です。

そういった割安物件の情報や資料を提案書にするなどきっちり揃えて説明し、検討頂いていればその間に売れてしますのが通常です。(1か月、2か月も経って売れないのであれば現地の人も買わないような割高物件です)

そのため、一度物件を買取り日本の方に再販売するという方法になるのです。

この買取はその業者が売主となる物件だけではありません。

現地の業者また日本の別業者が買い取った物件を仲介しているケースも見受けられます。

物件は誰かに買われないよう抑えられていますが、どちらにしても再販売ですのでその分割高となります。

正確に言うと抑えているのではなく一般市場に出しても売れ残るということです。

インターネットに掲載して現地の方が高く買うようでしたら、現地の方には融資もつきますし、日本人に売却するより楽です。

それをしないというのはどういうことかお分かりでしょう。

ただし、業者が所有しているものが全て高値という訳ではありません。

当然商売ですから利益は乗っていますが、現地の方が購入する程度の価格でリノベーション済み物件を販売している現地業者もあります。

業者売主が良くないと言っているのではありません。

あくまで物件自体の価値が価格に見合っているかを見て欲しいのです。

現地の業者に依頼する

仲介ですので、現地の取引価格で取得することが可能です。

逆に言うと相場もしくはそれ以下で物件を購入したいのであれば、現地業者による仲介しかありません。

一方、いくつかデメリットもあります。

1つは日本側のサービスです。

会ったこともない人に依頼するという不安と、何かあった時に日本側に窓口がないというのが困るところです。

また、規模の問題もあります。

基本的にアメリカの不動産の仲介業者は個人です。

数人で会社組織になっていたりもしますが、日本のように大きな会社ではありません。

センチュリー21のような会社の看板を借りて営業を行っている個人、もしくは少数グループです。

そのため、会社というよりはその方個人に依頼するといった意味合いが強く、その方の仕事の質や信用が重要となります。

また仲介業者だけでは不動産投資は成り立ちません。

基本的には仲介と管理は別業務です。

日本でも下記のように業務内容は本来分かれています。

仲介 三井のリハウス 住友不動産販売 東急リバブル

テナント付 ミニミニ ピタットハウス ハウスメイト

管理 東急コミュニティー 渋谷不動産管理 大西財管 

そのため、物件を仲介してくれる会社だけではなく、管理体制も整える必要があります。

仲介会社がテナント付けをする場合や管理会社がテナント付けをすることもありますが、基本的には仲介と管理はまったく別業務です。

両方扱う業者もありますが、業務範囲が広くなりすぎ各業務の質が落ちるケースも見受けられますので注意が必要です。

結論どこが良いのか?

これまで業者のタイプについてメリット・デメリットをお伝えしてきました。

日本企業の売主物件しか検討していなかった方も多いのではないでしょうか。

物件は無数に市場にあるのでそれは選択肢の中のごく一部です。

また売主物件で比較する場合、どの会社が買い取りをした物件が良いとかはありません。

元も子もない話ですがポイントは会社ではなく物件です。※会社を見るとすれば管理面です。

不動産投資は一人では完結できない事業です。

・投資に適したエリアや価格帯、条件などを考慮し、割安な物件を紹介してくれる仲介会社

・滞納リスクのある方を選別して、早く入居付けしてくれる会社

・入居者からのクレーム対応や修繕、また滞納などに早急に対応してくれ報告も丁寧な管理会社

アメリカ不動産賃貸経営を行うには、これらの良いパートナーの協力が必要です。

アメリカ不動産投資を成功させるために

全てお任せで、お金さえ出せば投資に成功するなんてことはまずありません。

自分で良く調べて判断して下さい。

今後発展が望まれるエリアで、相場並かそれ以下の価格で物件を取得し、丁寧な管理を行うことが重要です。

加えて、良い物件を紹介してもらえる人になることも重要です。

現地の方でも競って購入するような物件を購入手続きが複雑になる日本人にわざわざ紹介するでしょうか?

紹介したのに資金準備が整っていない、即決できないでは、何度も紹介がまわってくることはないでしょう。

これはアメリカに限った話ではなく、日本の物件探しでも同じです。

買える人、決断できる人のところに優良物件は流れていきます。

売れ残り物件は営業マンがお客様の背中を押し、何とか融資を付けて販売します。

つまり自身の購入準備を進めることが、良い物件を掴むポイントです。

会社が良い物件を自動的に運んできてくれるのではありません。良い物件は市場に混在しています。それを掴むために、パートナーを探しているのであり、自身も紹介してもらえるような人になる必要があるのです。

まとめ

Q.アメリカ不動産会社はどこがよいか?

A.会社を探すのではなく、物件を探して下さい。

そして良い物件を紹介してもらえるよう準備をして下さい。

賃料が適切であればテナントは付きます。

場所が良ければ良い人が入居します。

良い人が入居すれば、管理したい管理会社は沢山あります。

安く購入できれば、売却して利益がでます。

良いエリアで割安物件を購入すれば全てが解決できます。

 

アルマジラフ