物件の調査方法

アメリカ不動産のその価格は適正?自分で物件情報を調べる方法

大西です。

不動産投資で損する人の共通点は自分で調べない人です。

かぼちゃの馬車でも、その物件の賃料を調べれば、

保証賃料より実際の賃料が安いことに簡単に気づくはずです。

サブリースの仕組みが分かっていれば、これでは成立しないビジネスだと気づきます。

しかし、この一手間を行わない人は多いです。

何千万円もの、ものによっては1億円以上の買物をする訳ですからそれくらいの手間をかけるべきです。

全額融資を組めると、自分のお金をあまり使わずに購入できてしますので大金をはたいて購入する実感がなくなるのでしょう。

不動産は自分で確認することが重要です。

変な物件に手を出してしまえば売却時に大赤字、場合によっては所有している間に収支がマイナスになることもあるのです。

とはいえ、郊外物件もそうですが物件所在地がアメリカとなるとほとんどの方が現地確認を行わずに購入を行います。

安全に取引できる仕組みが整備されており、ホームインスペクションといったプロが代わりに建物診断を行なってくれる仕組みが確率されているアメリカでは、購入者が直接内覧する必要は特にないかとは思います。

しかし物件が適正かどうか、賃料はどのくらい入って来るのか、経費はいくらかといった収支に関することは自分で調べる必要があり誰でも簡単に行うことができます。

そこで、本日はアメリカのインターネットサイトを使って大体の相場感を掴む方法をお伝えします。

まず、zillowのサイトを開きます。

真ん中に調べたい物件の住所かエリアを英語で入力します。

仮にテキサス州ヒューストンのkatyという街を入れると物件情報が沢山出てきます。

上段、for sale をクリックし物件タイプを選びます。

By agent リアルターの掲載物件

By Owner オーナーが自分で掲載した物件

New construction 新築物件

Foreclosures 差押物件

Coming soon 近日中に公開される物件

By agent 、By Ownerのみチェックします。

for saleの右側、Any priceで物件の価格の上限と下限を選びます。

金額を入力しなければ、地図上に表示されている物件価格からなんとなく相場感が分かります。

3+Beds は部屋数です。戸建てであれば最低3部屋は必要です。

Home Typeを選びます。

More その他の条件はBath=お風呂を2+にします。寝室の横にお風呂付きのトイレと別にもう一つトイレがあるのが戸建てであれば理想形です。

物件が地図に表示されている◯をクリックして詳細をチェックします。

右上205,000ドルで売却されています。

このサイト『Zillow』のAIを使った適正価格予測はzestimateと呼ばれ、194,577ドルの表示がその価格です。

ほんの少し高めのように見えますが、AIを使っているので過去の取引履歴や近隣の取引事例から算出しているため、中のグレードが完璧に反映されているわけではなくあくまでも予測です。

Time on Zillow
13 days
サイトに登録されて13日目であることを表示しています。
中には300日以上売り出されたままの物件もあるので、適正より高いもの、人気のない物件はすぐに分かってしまいます。
Rent Zestimate® はZillowの算出する賃料予測です。物件価格で割れば表面利回りがでますが、アメリカでは表面利回りの話をすることはありません。

後述しますが、かかっている固定資産税や通常の保険料も記載されているので、経費を引いた後の利回りNET利回りの話をします。

この物件の予測価格の推移もみれます。

エリア平均よりも安いように見えますが、回りの物件より面積が小さめです。

過去の取引事例です。

2013年リーマンショックあとから6年間で58%上昇しています。

しっかり修繕しておけば賃料、物件価格に反映されるのがアメリカです。

物件価格に応じて、固定資産税も値上がりしていくのが正常です。

1ヶ月あたりの経費です。

Principal & interest$839/mo アメリカの金利4.8%ほどで購入した場合の月々返済なので日本の銀行で借りる場合ことなります。
Property taxes$391/mo 固定資産税
Home insurance$72/mo 火災保険
HOA fees$10/mo マンションの管理組合費
ここから通常家賃の10%の管理費がかかります。
これらの金額を予測賃料から差し引いて、価格で割ることでNet利回りを出すことができます。
学校の学力スコアです。
10段階で表示されており、よい学区のエリアは物件価格が上がりやすい傾向にあります。戸建てであれば子供がいることが前提になるので加味したほうがよいです。
一方、小さめのコンドミニアムなど一人、夫婦暮らし物件では気にする必要はないと思います。
学区が良い分、物件価格は上がるため利回りは低くなりやすいです。そのため9、10といったスコアにこだわる必要はないと思いますが、1〜3といったエリアは貧困層が済むエリアで家賃滞納などのリスクがあるため避けたほうがよいでしょう。
近隣の価格も表示されています。
回りが150K=150,000ドルくらいが多いので室内の状態など加味されていない状態ですが205Kは少し高いのかな?といった印象です。
Zillowでなくても、RedfinTruliaでもほぼ同じことができます。
それぞれ比較して自分で調べてみて下さい。
当サイトでは良くない物件を高値掴みしないよう、物件の調査方法を公開していますのでご覧になって下さい。
アルマジラフ