日本ではよく持ち家が得か賃貸が得かという特集がされますが、議論になる要因として売却時の価格が下がるということがあると思います。購入時の価格で売却できるのであれば、不動産で損する方はほとんどいないでしょう。しかし日本の不動産は基本値下がるというのが現状です。
人口減少
ご存知の通り日本では人口の減少が続いており、東京都でさえも２０２５年、２３区では２０３０年を目安に人口が減少すると言われています。需要（人口）が減れば供給過多（物件・オーナー）となり、居住者はより駅の近く、築浅で安い物件を求めるようになります。すると、供給側の競争化が進み、駅から遠く築年数の古い物件は価格を下げることで入居者獲得争いをせざるを得なくなります。
空室率の増加や賃料の下落による不動産の収益力の低下は、投資対象としての価値を下げ、売却時の価格低下を招きます。つまり人口は不動産の根本となる部分なのです。
見せかけの価格上昇
首都圏を中心に不動産の価格は上がっているのではと思われる方もいますが、これは金融緩和によるものです。
不動産を現金で購入する方は少ないので、融資を受けられる金額が購入できる不動産価格の上限となります。
２０１１年頃は年収の５倍ほどしか住宅ローンの融資は下りませんでしたが、２０１８年では年収の１０倍近くもの金額を貸し付ける銀行があります。これがマンション価格の上昇の原因です。
投資物件も同様で、フルローンを貸し付ける銀行があれば購入需要が高まり価格が高くなるのです。
決して所得の増加や、経済成長、物件の価値そのものが上がったわけではないのです。今後金融が引き締まれば不動産価格は急降下し、その時の所有者が損をします。そしてそのことを忘れたころに価格はまた上がりだす、これが不動産はババ抜きだと言われる所以です。
一般の方が住宅を買い辛くなるほどの住宅価格上昇を見ますと、投資目的のお金が集まり取引相場を引き上げ、その相場が山を迎えていることが伺えます。
根本的には不動産価格は下がっているにも関わらず、見せかけで大きく膨れ上がった不動産に融資を得て投資を行うことは非常に危険と言えるでしょう。
