大西です。
今アメリカの不動産価格が高騰しています。
コロナがまだ落ち着かず、自粛要請、消費の低下、失業率の上昇があげられるのになぜ？
と思われる方も多いと思います。
その理由と、今後のアメリカ不動産価格の動向についてお伝えします。
低金利
一つ目は、歴史的に例がない低金利にあります。
アメリカでは、これまで住宅ローンの金利は５%前後が一般的でした。投資用ローンはもう少し金利も高くなります。
しかし、現在コロナによる経済政策の一環として約３％の金利で現地の方は住宅ローンを組むことができます。
日本人のお若い方の感覚からするとそれでも高いと思われるかもしれませんが、日本も３０～４０年前は金利が５％以上の時期がありました。
経済が成長していたので、金利を支払ったとしてもそれよりも土地値および物件価格が高くなるのであれば得だったわけです。
今では経済成長が止まり、買った物件の価格は下がるのが前提となるため住宅ローン金利も１％を下回っています。
住宅ローン減税により、ローン残高の１％相当額が税額控除されるので、実質マイナス金利となり、住宅ローンを組んだ方がお金がもらえるというような構造にあります。
住宅ローンの金利が低ければ、物件を買いやすくなります。
物件価格が高くなっても、その分金利が低くなれば毎月の返済額は同じだからです。
不動産価格と金利は密接な関係にあるのです。
そのためアメリカでは金利が安くなったことで物件を購入したいという人が増えており、需要と供給のバランスで価格が上がっています。
助成金の支給
また、コロナの影響を受けて早めに政府が動き助成金の支給がされました。
それにより実際のところお金に余裕ができた人もいます。
日本でも、コロナによって飲食店のアルバイトができなくなったりと影響を受ける方がいる一方、正社員で特に給料も変わらないという方もいるのではないでしょうか。
むしろ、外食や旅行といった娯楽にお金を使わなくなり貯金が増えている方も少なくないでしょう。
あまり影響を受けていない方にもお金が支給され金銭的に余裕ができた方もいます。
またリーマンショックなどの経済危機には一時的に不動産価格の下落はあるものの、２，３年で持ちなおし、平均してみると過去５０年以上物件価格は上がり続けています。
マイホームの価格は長期的に見ればあがるであろう、
そしてお金に少し余裕ができ、
低金利で住宅ローンが組める。
アメリカ在住の方にとってマイホームを取得したくなる時でもあるのです。
今後の動向
では、このまま物件価格は上がり続けるのでしょうか？
恐らく実際の経済と乖離して不動産価格だけが上昇を続けるということはないでしょう。
街のレストランは明らかに人が減っていますし、航空会社や観光業なども大きな影響を受けています。
失業者の増加は避けられません。
どこかでは価格が下落に転じるかとは思います。
アメリカ不動産を売却すべき？
選択肢の一つとして、高値で売れるのであれば売却を検討してもよいと思います。
しかし、個人で購入している方で４年の減価償却節税を行っている方は注意が必要です。
所有期間５年内となると短期譲渡となり、譲渡益に対し譲渡税は約４０％。
節税どころか個々の所得税率によってはむしろ多くの税金を支払うことになる方もいるでしょう。
税金の計算及び、売値ー買値ー売買手数料・取得費＋賃料で総合的にプラスになるかどうかです。
特に２０１８年、２０１９年に購入されている方は受け取り賃料期間も短いので短期売買をして総合的に得するには、かなりの値上がり益が見込めなければなりません。
今後の投資は控えるべきか
日本の不動産でも同じですが、不動産価格の動向は全体の平均値の推移です。
皆さんが購入しようとしているその物件が相場より割安か割高かとは関係がありません。
景気の底でも割高物件もあれば、
景気の山でも割安物件はあります。
そのため、１つ１つの物件を精査するということが重要となります。
また、景気の底では平均価格は安くなる一方、不動産投資の融資は受けづらくなります。
逆に好景気となると融資は付くが、今度は不動産価格が上がっており、数年前の安かった物件価格が頭に残っているので割高に見えて買えなくなる方も多く見受けられます。
つまり、タイミングを計っても一長一短となるため、相対的に考えその場面での割安物件を探すということが重要となります。
まとめ
コロナによる低金利、補助金支給により購入希望者が増えたため、アメリカ不動産の価格は一部高騰しています。
物件の売却を検討するのも１つです。
逆に購入してはならないことはありません。
平均値が上がっている中でも割安物件はあります。
１つ１つの物件を精査することが大事です。
