大西です。
高度経済成長期には人口増加による家不足を補うよう新築が積極的に建築されました。実はその時にすでに供給が需要を上回り国民全員に住宅は十分行き渡っています。
それにも関わらず、新築住宅が需要を超えて建築される状態が数十年続いており、国も自治体もその総量を規制していません。
それにより空室率の増加、家余りを引き起こしているのが日本の現状です。
新築が次々建てられるので中古住宅の競争力が下がり、経年毎に賃料及び物件価格が下るという構造を作り出しています。
その価格低下が前提の市況にも関わらず、日本の金融機関は随分緩い条件でお金を貸し付ける時期があります。
そのときにフルローンやオバーローンで物件を購入したサラリーマン大家さんが多く誕生します。
この日本人の特権を使い高利回りの不動産を手持ち資金少しくて買い進め、サラリーマンを辞めたという成功事例もありますが全員が成功しているわけではありません。
世界的に見て収益物件に対してをフルローンを行うのは日本特有の構造です。
海外では投資物件の収益性を頼りにその物件に対して貸付するノンリコースローンがあります。
ローンの返済原資はその物件から得られる賃料や売却価格から見込んでいるため、その物件を売却しその代金でローンを返済すれば日本では高所得の方であれば収益不動産の融資を受けやすいように、残債を全て返せないとしても、個人に返済を求められることはありません。
逆に言うと、物件の収入と売却価格で返せない金額は借りられません。
では、なぜ日本では多くの融資が組めるかというと、不動産の資産性・収益性もありますが、本人が返済の連帯保証人になり、その返済能力を審査される仕組みが発達していったためです。
日本では同じ収益不動産のであっても、高所得の方の方が融資を受けやすいことからも分かります。
つまり、物件の収益から返済できないかもしれないが、本人が稼ぐ能力で補填できる事を考慮して貸付を行なっています。
そのため、少し空室が出ると収益から返済が行えない物件、価格が下がっていくため売却しても残債が返せない物件に対しても、融資を受けられる仕組みになっています。
そしてそれがそのまま現実になり不動産のマイナスを個人の所得で補う、つまり損をして終わる人が多くいるのです。
それを防ぐためにはやはり自分自身で物件の価値を見極めることです。
物件だけの収益で借入の返済が行え、出口を迎えるときに残債よりも高値で売却できるものであるかを自身で判断しなければなりません。
不動産屋は売りたい人であり、銀行も担保を取ってお金を貸すことが仕事です。あなたが利益を得なくても商売は成りったっているのです。
不動産投資に参入する方はその仕組みをきちんと理解することが大切です。
