入居者募集・管理

アメリカでは大家がテナントを選べます

大西です。

日本は賃貸物件を探している人に対して物件数が多いので、入居者が駅からの距離や、築年数、家賃を比較して良い物件を選びますよね。

対してアメリカは増加人口に対して供給する物件数が少ないため、大家側が入居者を選べる立場にあります。

そのため空き家になっても1週間ほどの募集で5件ほどの申込があることも珍しくありません。

入居者が付かずに困るようなことはなく、むしろ申込者の中から良いテナントを選ぶ作業の方が重要になってきます。

アメリカの納税者には全員偏差値がついており、メジャーな偏差値会社で4つあります。そこから、それぞれのファイナンシャルスコアや年収、クレジットヒストリー、運転履歴、これまでの滞納履歴に至るまで全て分かってしまいます。

ファイナンシャルスコアはクレジットカードを使用しながら、滞納等をせず生活をしていると自然と上がって行きます。スコアが600点を切るような人は申込の段階で足切りし、スコアが高い人から選ぶことで、属性の良い入居者とお付き合いができるためリスクを減らすことができます。

一般的にスコアが750点を超えてくると一般的に住宅ローンを組めますが、頭金が必要であったり、(アメリカは住宅でもフルローンが組めるとは限らない)、転職が多い国ですのでそのような勤務期間の要件でローンが組めない方も多くいます。

ファイナンシャルスコアを調べるのに35ドルほど費用がかかりますが、これも入居者に支払ってもらうことができます。費用を負担してでも入居したい人がたくさんおり、それほど賃貸需要があるということです。

日本では空室が出ると家賃を下げて募集しないと借り手が付かない、家賃を下げると利回りが下がる、利回りが下がると売却価格も下がるという悪循環に陥りがちです。空室期間も長引けば、AD(広告宣伝費)も家賃何ヶ月分もつけて募集している訳ですがら賃貸条件の差は明らかです。

リフォームにどれだけお金をかけても賃料を上げることは難しいのが日本ですが、アメリカでは反対のことがおこります。

日本と同じ位にしっかりとリフォームしておけば、賃料を上げていくことが可能であり、賃料が上がれば売却価格に跳ね返ってきます。

日本の地方で賃貸経営をされている方には、空室率、家賃の値下げが今後さらに顕著に現れてくると思います。都心の利便性の高い物件に組み替えるのも一つですが、東京23区でも空室率は10%を超えています。

日本の不動産と同じ気持ちできちんと経営していけば、アメリカ不動産の方が圧倒的に安定します。一つの選択肢として一部アメリカの不動産に組み替えることで、これらの悩みは解消されるのではないでしょうか。

アメリカでは家賃滞納者をすぐに強制退去させられます

アルマジラフ