大西です。
個人で物件を買いましていくと税金が高くなるため、法人を活用しようという方に手軽に所得を移転する方法をご紹介します。
管理会社
管理会社である法人を作って、管理費分だけ法人が費用を受取ることで所得を分散させることができます。
管理会社に支払う管理費の水準は概ね５〜１０%であれば問題ないかと思われます。
しかし、管理の実態がないにも関わらず、管理費だけを支払って税逃れしているのであれば、税務署から否認される可能性が高いため注意が必要です。
そのため、実態が外部の不動産会社に管理を委託しており更に自社でも管理費を支払うことは指摘される可能性が高まります。
入居者付は外部委託し、物件の清掃は自社で行うなど明確に作業を分担し、その作業に見合った管理費に設定することで、税務署から否認されるリスクを減らすことができます。
どちらにしても、所得分散の効果が低い割に、否認リスクが高い方法であると思います。
転貸借
個人が所有する不動産を法人が一括借上げ（サブリース）することで家賃保証を行い、管理費をもらいます。
管理費は一般的に１５〜２０%と言われています。しかし、過去に２０%で否認されている事例もありますので１５%にしておけば安全圏と思われます。
物件の稼働率があまりに低い物件では、サブリース会社の収益がマイナスになるリスクがでてきます。状況に応じて賃料の変更ができる旨を契約書に入れておくとよいでしょう。
こちらの方法は節税効果は中くらいですが、税務署から指摘をされる可能性は低いでしょう。
法人所有
物件を購入する際、個人ではなく法人で購入するだけです。
全ての収入を法人の売上にすることができますので節税効果を大きくとることができます。
また税務リスクもほとんどありません。
しかし、上記２つの方法とは違い、個人で物件を所有してからとれる対策ではありません。
法人を作るにも２８万円超の設立費用や、法人住民税７万円、税理士の申告費用３０万円〜といった別途固定費が発生しますので、規模が小さい不動産投資を始めた段階では物件を個人で所有されている方が多くいらっしゃいます。
そのため既存の物件における対策ではなく、次から購入する物件の所得分散に限られます。
建物法人移転
既に個人で物件を所有されている方に弊社でよく対応させて頂く方法が、建物のみ法人に移転し、土地は個人のまま所有するという方法です。
詳細は長くなりますのでここでは省略させて頂きますが、建物の売買を行い、個人から法人に建物のみ移転させます。
賃料は建物に発生しますので、収入は全て法人に入ってきます。法人は建物の土地を個人に借りていますので地代を個人に払いますが、届出を税務署に提出することで非常に安くおさえられます。つまり、収益の大部分を法人に移すことができます。
デメリットとしては、建物の売買を個人と法人で行わなければならないことです。抵当権がついている銀行との相談や、法人で買取る際の資金を個人が貸し付けるなどスキームに詳しい者でなければ行えません。
またRC造などでは建物価格が大きくなるたも多くのお金を法人が個人に支払う必要があります。逆に、築古の木造などでは安価に建物のみを売買することができるわりに、多くの所得を法人に移転することができるため効果が高まります。
※法人移転には司法書士も関わり移転登記費用がかかります。またや税務署に届出を出したり、売買契約書、賃貸契約書の作成なども必要です。移転効果もシミュレーション致しますので効果とよく比較されてご検討下さるようお願い致します。
まとめ
効果が低いものから順に所得移転方法をまとめました。簡単なものは移転できる所得が少なくなりますが、多く移転するには複雑な手続きなどが発生します。
但し、最初から法人で購入することは非常にシンプルに所得を移転する方法です。法人設立の初期費用やランニングコストはかかりますが、給料所得が高い方、これから買いまして行きたい方には有効と言えます。
