大西です。
不動産投資は基本儲からないというお話をさせて頂きます。
世の中にはたくさん本が出ていまして投資家の方が書かれたものや不動産業者さんが書いたもの、いろいろな視点から書かれたものが出回っていますね。
中には『手元１００万円が収入１億円なった不動産投資の裏技』みたいな本がたくさん出回っているんですけども成功している方っておそらく１割以下なんじゃないかなと思います。
何で不動産投資儲からないのっていうところを今日はご説明させていただきます。
不動産にはお金の出入りが３ヶ所あるんですけど１つ目が単純に諸経費が高すぎです。
物件を買う時には印紙税、登録免許税、不動産取得税とローンの諸経費にローン保証料、火災保険料、さらに仲介手数料を不動産業者さんに払うので全体で購入価格の７%、８%ぐらいいが諸経費としてかかってくるんですね。
さらに売却する時にも仲介手数料として３%と抵当権抹消費用などが入ってくるとだいたい３%から４%ぐらいの費用がかかってきます。適正価格１億円の不動産を１億円で買ってその瞬間売却したとしても１０%以上損が出るていうのが不動産投資です。
インデックス投資だとインターネットでカチカチと購入するので基本的に購入手数料が０．◯円とか０．０◯円です。なので始めた段階は０の地点から始まります。
０から始めて利回りが１%とか２%あって、だんだん資産が増えていくっていうのがインデックス投資なんですけど、不動産投資においては買った段階でもうマイナス１０%以上からスタートしていくことになります。
そのため１０%以上をまずは取り返すために賃貸経営を長年かけて賃料稼いでいくわけなんです。
賃貸経営を始めて、最初はどんどんお金が溜まっていくんですけどもそこからだんだんたまりが鈍くなってきます。
１年目が一番収入が良くてそこから築年数が物件が古くなっていくにつれて基本的に賃料が下がっていきます。 さらに物件を長期保有していくとだんだん物件が古くなっていくので古いトイレを交換してあげたりお風呂を交換してあげたり修繕がかさむようになってきます。
賃料の減少、修繕費の増加、税金の増加なども考慮してお金が残っていくように試算して購入する、というのが最低限の不動産経営なんですけど、そのあとのハードルがまだあります。
最終的に売却した時に買った時より高く売るっていうのが難しい。賃料が下がってるので物件の利回りも下がっているんですね。
さらに古くなれば古くなるほど最終的には取り壊さなきゃいけなくなってくるので誰も買いたくなくなってくるわけです。そうすると売却価格が下がるので、売却した時に今まで貯めてきた賃料を全部吐き出してしまう人もいます。
まだ儲からなかったくらいであればまだ良いのですが、残債より売却価格が下回って売れないという状況に陥る人が沢山います。
ではどうやったら勝てるか？と言うと結局大幅に相場より安く買う！というこの一点に尽きるんですよ。
利回り何パーセントだとか収益還元法に基づいて手元にキャッシュフローが残るからという試算だけで物件を購入すると大体が出口で今まで積み重ねてきた利益を溶かしてしまいます。
出口戦略というのがよく言われていますが日本の収益不動産は土地の金額までで物件の売買価格は下げ止まります。これは上物を解体して売却をすれば土地として売却できるため、これ以上は下がらないという計算です。
そのため土地値から物件の解体費用を差し引きした金額で購入すれば、売却時にも絶対に損がでないという計算になります。
でもこの金額というのは普通は売主が売りたいような金額ではないですよね。 こう言った物件というのは相続で急いで現金化しなければいけなかったりとか、任意売却であったり何か理由がないと出てこない物件です。
そういった通常では買えないような金額で物件を購入しないと元々資産を持たない方、サラリーマンから資産形成をしていく場合は不動産事業で成功するというのは難しいです。
不動産投資の成功法はただ１点、積算価格より安く買うということにつきます。
