大西です。
アメリカ不動産の購入を検討される方で一番多い需要が節税目的です。
アメリカ不動産というと戸建てを想像される方も多いですが、投資効率を考えると日本のアパート・マンションにあたるコンドミニアムをご提案させて頂くことも少なくありません。
コンドミニアムの中には建物比率１００%の物件もあり節税効果は絶大です。
そんな減価償却を多く取れるコンドミニアムについてご説明します。
節税に最適！コンドミニアムのメリット
戸建てでは享受できないコンドミニアムならではのメリットをご説明します。
戸建てより建物比率が高い
アメリカの戸建ては基本的に日本のものより建物比率が高いのですが、それでも建物比率７０%〜８０%くらい（州、エリアによる）が一般的です。
庭も広い一軒家を所有することになるので、いくらアメリカの土地が広大で安いとはいってもそれなりの広さになることから、建物比率も８０%代が上限となります。（極稀に９０%以上のものもあります）
一方、コンドミニアムは日本のマンションと同じく、比較的小さい土地に多くの部屋を有する形となります。
そのため一人あたりの土地所有が小さいことから、戸建てよりは建物比率が高くなる傾向にあります。
建物比率１００%の物件もある
コンドミニアムのは建物比率８５%以上は珍しいことではなく、中には１００%のものも存在します。
つまり購入した物件価格の全額減価償却を取ることができるのです。
これは非常に投資効率が良いといえます。
戸建て２５００万円×建物比率８０%＝２０００万円
コンド２０００万円×建物比率１００%＝２０００万円
上のように投資額は戸建てより５００万円少なく、減価償却は同額の２０００万円をとることも可能です。
戸建てより安い
戸建てよりは建物の面積が小さいものが多く、同じエリアですと戸建て価格の２／３ほどでしょうか。
価格は３ベッド、２ベッドもしくは１ベッドかにもよりますが、予算の関係で戸建ては大きすぎる方にも当てはまる物件があります。
室外の手間がかからない
マンションでいう管理費に値する維持費をオーナーは支払うことになり、そのお金で草刈りをしてくれたり建物外部や共用部の修繕を行ってくれます。
物件を選ぶときも、また修繕する際にも室内のことを考えていれば良いので手離れがよいのが特徴です。
学区の重要度が薄れる
学区は子供を持つ親には非常に重要です。
できるだけ良い教育を受けさせてあげたいので、良い学区の物件は根強い人気があります。
しかし、コンドミニアムには必ずしも当てはまるものではありません。
２ベッドのコンドミニアムではカップルや子供がいない夫婦がメインターゲットの借主となるので学区の重要度が下がります。
学区が良ければ治安も良い地域であることが大半です。
そのため学区が良いに越したことはありませんが、あまり学区が良すぎる人気地域は物件価格が高く、管理費も高い傾向にあるため利回りが下がります。（賃料は多少高く取れるが、その割合より物件価格が高くなるため）
自分で住むものではありませんので、こだわりよりは投資に対してのリターン（賃料）が重要です。
コンドミニアムのデメリット
ここまで良いことばかりお伝えしましたが、コンドミニアムにもデメリットがあります。
管理費（HOA）が毎月かかる
１件あたり毎月１５０〜３５０ドル（２万〜４万円）ほど管理費がかかります。
入居者がいない期間でも所収者が必ず支払う固定費になりますので小さくありません。
戸建てにも管理費（HOA）がかかるものもありますが、それは自治会費といった意味合いが強く、外壁の補修を行ってくれるようなっものではありません。
そのため費用も月々数十ドル程度のものが大半です。
売買の需要が戸建てに劣る
マイホームといえば戸建てというのがアメリカの王道です。
３ベッド、２バス、２パーキングが理想で、子供ができたタイミングなどで購入するというのは日本と変わりません。
少子化の日本では１LDK、２LDKのマンションを単身や夫婦で購入するということも珍しくありませんが、家族が住むために３LDKの物件を購入する数よりは少ないでしょう。
その分差別化できるという見方もできますが、最終的に空家になったタイミングで売却するのであれば戸建ての方が購入者の母数が大きいのは間違いありません。
建物比率１００%のコンドミニアムは希少
建物比率１００%のコンドミニアムは節税に有利というお話をしてきましたが、簡単に購入できるものでもありません。
そもそも１００%はあまりないという理由の他、１００%であっても節税目的に当てはまらないものも多いのです。
木造とは限らない
戸建てはほぼ木造と思って間違いありませんが、コンドミニアムはコンクリートやレンガ造りのものも少なくありません。
日本人がアメリカ木造住宅を購入して短期の減価償却が取れるのは、日本の税制で決められている木造２２年の対応年数を経過しているためです。
コンクリートでは４７年経過していなければ短期の減価償却を取ることはできませんし、その場合も９年償却となります。そのため物件数がかなり絞られるのです。
管理組合（HOA）が賃貸を禁止していることも
戸建ては誰が誰に貸そうが好きにできますが、コンドミニアムではマンションの管理規約にあたるものが存在しています。
日本のマンションでAirbnb（エアビーアンドビー）を禁止していたりするように、各マンションにはマンションのルールが存在します。
そのなかで、所有者が自己居住用とせず第三者に貸出すことを禁止しているものも多く見られます。
建物比率１００%のコンドミニアムがそもそも少ないことに加え、木造かつ管理組合で貸出OKの、更に築２２年以上の状態が良いものとなると本当にレア物件と言えます。
そのため毎日物件検索していますが、ご紹介できるものは物件価格を問わなくても毎月１、２件あるかどうか程度です。
建物比率１００%コンドミニアムだから良いとは限らない
結局は投資ですので、投資額に対していくらのリターンが見込めるかでしかありません。
そのため節税が取れても相場より高値であったり、テナントが付きづらいエリアや修繕費用がかさむような物件は良い物件とは言えまえん。
節税効果も含めた総合的な判断が必要となります。
物件の紹介をご希望される方はご連絡下さい。
