大西です。
アメリカの不動産は築年数が経過しているものが多く、エアコンの効きが良くなかったり、お湯が熱くなったりぬるくなったりと引渡し後の設備不良が少なくありません。
特に水回り・空調関係は修繕費が高くつくので、購入初年度は
Home warrantyの費用 ＜ 実際の修繕費
となるケースが多く見受けられます。
Home warranty はコストパフォーマンスがよいので加入することをおすすめします。
Home warrantyとは？
室内の
電気系統
キッチン回りの家電
水回りの配管
温水器
洗濯機
など、物件に付帯する設備についての住宅保証です。
なぜHomw warrantyが必要になるのか、アメリカの売買手順の解説と合わせてご説明します。
物件確認の手順
売買契約書を締結する前に売主が記入した設備表に目を通し、設備に不良がある場合は事前申告を受けます。
その後、買主負担でホームインスペクションを依頼し、インスペクターに建物自体に問題がないかを調査してもらいます。
アメリカでは一般的 不動産を購入する前に行うホームインスペクション
不備があれば売主に直してもらうか、売買価格を再交渉するかし、合意が得られれば無事決済へと進みます。
そして決済が完了し建物引渡し後、清掃を行い入居者付けを行います。
その後テナントが入居してくれれば、そこからテナントが設備を使い始めるといった流れになります。
引渡し後の設備不良はよくあるのか？
事前に確認をしていますが、それでも引渡し後の設備不良は少なくありません。
設備不良がある場合は、テナント入居後１～２か月の間によく電話がかかってきます。
売主は問題ないといっていたのになぜ？となる方もいるかと思いますが、
これは長年使用してきた方と新居に住んだ方の感覚の差もあるかもしれません。
設備は経年劣化していきますので、徐々にお湯が出にくくなっていても売主はそれに気づいていませんが、初めて使った借主はそのあたりに敏感です。
そのため、引渡し後数か月は問題がないか様子を見る必要があるのです。
事前に不良は分からないのか？
ホームインスペクターの方に建物全体を見てもらいますが、
これは、建物構造上の欠陥やシロアリ、害虫の侵入経路（屋根裏にハチの巣がないかなど）の確認を目的としています。
電気が全て付くか、扉の立て付けは問題ないか、ドアチャイムはなるかなど細かく調査はしてくれますが、お風呂を沸かして入ってみたりまではしません。
その為、いざテナントが生活してみると初めて分かることが出てくるのです。
Home warrantyについて詳しく
Home warrantyは掛捨ての家電・配管・設備関係保証のようなものです。
パソコンで言えば購入時３万円払えば３年間の保証が付いてきて、万が一の不備があれば、保証期間であれば無料で直してくれたりします。
これとほとんど同じです。
費用は一般的な戸建てで１年間＄４００～＄６００程度、何かあればHome Warranty 経由で依頼すると概ね一回＄１００程度で給湯器の修繕などを行ってくれます。
無料にすると無限に修繕を依頼する人が出てきてしまうので、最低限の費用負担が発生します。
パソコン保証のように新品であれば不備があることも少ないですが、前所有者が長年使用してきた家ですのでそれなりの不良は起きるものと思った方がよいでしょう。
実際にHomw Warrantyにお世話になっている
最近ではテナント入居開始後にエアコンの調子が悪く修繕してもらいましたが、その実際の見積もりは＄７００程でした。
空調・水回りは高くつきます。
この＄７００の修繕を＄１００で行ってくれるため、その時点で年間＄６００のHome Warrantyは元を取れたことになります。
初めてのテナント入居直後は、数百ドルの修繕が何度か発生することは珍しくありません。
そのため初年度については、Home warrantyに加入することをおすすめしています。
Home Warrantyは買主が加入する？
買主が払って保証を受けることもできますが、弊社では引渡し後のトラブルを防ぐためにも売買契約前に売主に負担してもらうよう交渉し、契約書にその旨を記載するようにしています。
保証期間は１年間です。
引渡し後には修繕が発生しやすいですが、全て修繕した後の２年目はテナントからの修繕要望はかなり少なくなります。
心配な場合は、２年目以降も買主負担で１年分の費用を支払って再度Home warrantyに加入することもできます。
アメリカ不動産購入後 設備が壊れたら売主負担で直してもらえる？
物件は１０年落ちが良い？
余談ですが、
海外不動産の税制が改正される可能性が高くなったことにより、築浅の物件を好む方が増えてきました。
通常、築浅だと修繕リスクは少ないと思われますがアメリカでは必ずしもそうとは言えません。
日本のように施工がきっちりしていないので（日本も欠陥住宅などは見つかっていますが）築浅にもかかわらず建物・設備の不良が発生します。
新築にもデベロッパーがwarrantyを付けています。
その期間は１０年が多いのですが、その間に購入者が修繕を依頼し、保証の範囲で不良がある箇所を直してもらいます。
そのため１１年以降の物件は問題が全て解消された後で、買い時とも言われています。
全て修繕された物件を購入した方が良いのでは？
修繕費用と物件価格のバランスだと思います。
キレイに直してあり、テナントが付いている物件で割安であれば良いのですが、そのケースは少ないです。
営利目的でバリューアップしている個人や法人から購入するのですから、問題は少ないかもしれませんがその価格は高くなってしまいます。
そのため、弊社ではできるだけ安く購入して、修繕をほとんど行わずテナント付けをして、要望があれば徐々に直していくという方法をとることが大半です。
Home Warrantyを使えば割安で直してもらえ、家の価値も高めることができます。
購入初年度は特にHome warrantyには加入することをおすすめします。
