大西です。
アメリカでは基本的に売主に瑕疵担保責任がありません。
瑕疵というのは目に見えない傷です。
引き渡された物件に重大な欠陥（例えばシロアリとか木が腐っているなど）が見つかったとしても、
「買主自身が家を調査して納得して購入したんでしょ？売主の責任ではありませんよ！」
ということになっています。
家電に付いても同じです。
通常はキッチン、冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機も付帯設備として含まれており現状での引き渡しになります。
そのため、買主は自己負担でインスペクターに依頼し、物件の状態の確認を行ってもらいます。
その調査結果をもとに、重大な欠陥が見つかれば契約を解除することもできますし、設備の故障であれば買主に直してもらったうえで引き渡し、またはその分を価格から差し引いてもらうなど交渉を行った上で納得して決済に至るという流れになっています。
そのため通常は、引き渡し後の設備の不具合について売主に負担してもらうことはできないのですが、州によっては売主に引渡後の設備保証をつけてもらうことが可能です。
Limited home warranty program
売主負担で冷暖房、水回り、備付家具・家電について１年間の保証を付けてもらうことを契約書にもりこむことができます。
通常の戸建てであれば１年間で＄６００前後です。
家財保険みたいなもので、１年後期間満了時に買主負担で再び入ることなども可能です。
アメリカのエアコンは天井埋込式で集中管理になっているのもが多く修理するとなると日本のようにエアコン機材を取り付けておしまいではないため、修理には＄７０００くらいかかると思っておいた方がよいでしょう。
売主に１年間だけでも保険料を負担してもらえると安心して購入することができます。
諸経費も売主に負担してもらえる？
他にも買主が物件購入時にかかる諸経費（電子登録料、エクスロー会社費用、保証料）を、売買価格の２％を上限に売主負担してもらうといった内容で交渉し、契約書にもりこむこともできます。
※インスペクション費用、タイトル保険料は必ず買主負担です。
まとめ
売主に引渡後の不動産の設備保険料や初期費用を負担してもらえたりと交渉ができる州もあります。
交渉、契約社会のアメリカで有利な条件で契約を進められるかは、どれだけ親身になってくれるエージェントを見つけられるかにかかっているといっても過言ではありません。
