大西です。
金融機関の引き締めから、少額物件に関心を持たれている方が多いので本日は戸建てを安く購入する方法について解説します。
なぜ戸建てが良いのか？
少額物件というと区分マンションでも良いのですが、区分マンションは管理費・修繕積立金と固定資産税を支払うと、手元にお金が残りにくい傾向にあります。
また、入退去のペースも比較的早く、賃貸募集に伴う仲介手数料や広告費を支払っているとあまりお金が残りません。
リフォームはクロス張替えなど内装だけ行えば良いのでお手軽ではあるのですが、収益性を考えると戸建てをあまりお勧めではありません。
築古の戸建てであれば建物の固定資産税も随分安くなっていますし、管理費・修繕積立金もかかりません。（自分で計画して貯めておきます）
また家族で入居される方が多いので、お子さんが小学校に通っている間などには引っ越しをされなかったり、一度入居されると自分の家のように手入れをしながら長い期間住んでもらえることが多く手間がかかりません。
収益性を考えると個人的には１棟アパートが一番効率が良いと思っていますが、融資を受けられない方や、できるだけ小さく投資したいという方に勧められる手法です。
物件をどうやって探すか？
不動産会社を訪れても良いのですが、時間と手間がかかりますし、一見さんに掘り出し物件を紹介してくれることは少ないです。
本当に買えるのかどうかも分からない人に紹介するより、いつも買ってくれるお得意様に紹介した方が話が早く、また引渡後に細かい注文を付けてくるかもしれない人に売却したくないという側面もあります。
そのためほとんどの物件はインターネット検索で探します。
１棟収益物件などは楽待や健美家で探す方が多いですが、優良物件がないかと他のベテランも毎日探しているので競争になります。
対抗するためにはチェックを行う物件数と内覧・申込みまでのスピードが要求されるため本業を行なっている方には不利となってしまいます。
そのため、投資家が比較的少ない、ホームズやスーモで検索を行います。
これらは自宅を売りたい人、買いたい人が主に見ているサイトなため競争率が下がります。
当然キレイで相場より少し安いようなものは投資家ではなく、そこに住みたい人が購入していきます。そのためリフォームをしないと売れないような室内状態の悪い築古物件を探します。
そういった物件に住みたい人が少ないのでリフォームすれば見違えるような物件でも相場より安く手に入れることができます。
また、戸建てを売却に出している方は、投資家ではなく次の居住者に家を譲りたい人が売却に出しているので、利回りなどは考慮していないことが多いです。
楽待や健美家の物件は値付けもプロが収益物件としての目線で付けているので、それをそのまま購入しても旨味がないものが多いです。
そのため収益不動産ではなく普通に自宅を売却に出している方からそこそこの金額で買ってリフォームして入居者をすることで高利回りな収益物件を作り出すことができます。
どのような条件で探すか？
戸建ての土地面積は最低６０㎡はあるので、㎡単価１０万円ですと土地値６００万円になります。その金額以下で探すとエリアは地方もしくは首都圏では１６号線の付近もしくは外側が対象になります。当然利便性が高い場所に安い物があればよいですが競争が激しくなります。
リフォーム会社や管理会社、入居者付の不動産会社などの関係づくりもあるので最初のうちは自宅から１時間内など気軽に見に行ける範囲が良いと思います。
相場も分かれば、仕事終わりに現地確認に行けると行ったメリットもあります。
物件検索をする際には「１０００万円以下」、「戸建て」などの条件で探すのもよいですが、種類を「土地」にして探すことも有効です。
築年数が経過している物件の中にはもう建物には価値がないので「古家付土地」として売却している物が多くあります。
土地として売りに出している訳ですので、そういった物件は当然土地値に近い金額で売りに出されています。
しかし建物はもう住めない前提として売りに出しているため、建物の質を保証してもらうことはできません。
床が腐っていたり、雨漏りをしている可能性もありますが、全て現状引き渡しで購入する必要があります。これを「瑕疵担保免責」とよび、見えない傷が発覚しても買主に別途費用を請求したり修繕を依頼したりしません、という条件で購入します。
売主、仲介会社共に、引渡後不備が発覚してもめることを避けたいので瑕疵担保免責で購入してくれる方の需要があります。
当然そういった物件の購入者には不動産業者もいます。業者と同じ条件で勝負する必要があるため、古い物件を安く購入するには瑕疵担保免責は必須の条件となります。
金額交渉
金額交渉の前に必要なのが、売主がどういった経緯で売却するのか伺うことです。
そもそもいつか売れればいいやくらいで売却に出している方も一定数います。また売り急いでいないので売却に出している金額から全く下げたくないという方もいます。そういった方に交渉をしても気分を害してしまうだけです。
築年数が古い物件で室内状態が悪いと入居したいと思う方は少ないので、長い間売れ残っている物件もあります。売主が下げてでも売却したいと思っているようでしたら交渉の余地があります。
では具体的に提示する金額をどのように算出すれば良いでしょうか。
不動産には明確な価格があるわけではありません。
近隣の物件と比較したり、土地値と建物価値から算出したり、利回りから逆算するなどして売却価格を決めています。
どの数字が安くて、納得してもらえるのか買付証明書はプレゼンでもあるのです。根拠となる数字を提示することで、仲介業者に売主に交渉して貰いやすくなります。
金額には何か根拠のある数字を出すのがよいでしょう。
例えば
・土地値（路線価✕土地面積）から解体費用を引いた金額
・納税通知書に記載のある金額
・銀行の評価額
・融資が付いた金額
など
ここで気をつけたいのが仲介業者に嫌われないことです。
仲介業者と人間関係ができていれば、売主さんがどのくらいの価格では売却したいと思っているかなど教えてくれますが、それを飛び越えて無理やりな注文を付けてはいけません。
仲介業者は売主から物件を預かっているので誰か購入してくれれば仲介手数料を得ることができます。
無理な金額交渉して売主が怒ってしまえば、これ以上仲介業者に売却を頼まなくなってしまいます。
そのため無理な金額の提示は仲介業者にも嫌われてしまう可能性があるのです。仲介業者が協力してくれなければ売主の了解は引き出せません。
また、せっかく売主の了解を得たのに買えなかったも最悪のパターンです。仲介業者には交渉が通れば絶対買うことを伝え、「融資特約なし＝借入ができなくても現金で購入」するとう条件で申し込めば少し仲介業者も売主に説明しやすくなります。
ほかには残置物があってもそのままの引き渡しで了承したり、相手も喜んでもらえるよう金額の代わりに他の面で譲歩すると交渉しやすいです。
購入の話中心になりましたが、築古戸建て購入には修繕が欠かせません。安くリフォームしてくれるパートナーが必要ですし、大体リフォームにどこくらいかかるのか分からない場合は事前に見積もりを取ってもらう必要もあります。
また次回、そのあたりのお話をしたいと思います。
