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ハワイ不動産の物件タイプとエリアの選び方

大西です。

多くの日本人に愛されるリゾート地ハワイ。

弊社にもハワイで物件を購入するならどんなのが良いですか?という質問をよく頂きますが良いかどうかは購入の目的によって異なります。

ハワイの不動産を購入することで、旅行時には自分も宿泊でき、貸し出せば家賃が入り、さらに減価償却も取れ節税になる、と良いとこだけをとることはできません。

それぞれの購入目的を明確にし、それにあった物件タイプ、さらにエリア、価格帯を含めて条件を詰めていく必要があります。

本日はその購入の目的と物件タイプ別にメリット・デメリットについてご説明致します。

セカンドハウス

毎年ハワイに数回行きますが、ホテルの予約もとりづらい、荷物も度々運ぶのは煩わしいのでセカンドハウスが欲しい。という方は別荘として物件を持つべきでしょう。伊豆などに別荘を持つのと物件所在地が海外という他は変わりません。ご自身で好きなときに利用でき、荷物も常に置いておくことができますが、人に貸していないので減価償却をとることはできません

物件タイプ 戸建 コンドミニアム タウンハウス

エリア   カイルア カハラ〜ハワイカイ アラモアナ カカアコ ワイキキ

メリット  いつでも使用できる 荷物を置いておける

デメリット 賃貸していないので減価償却が取れない(節税対策にならない)

      固定資産税など固定費が持ち出しになる

投資

資産をドルに分けたい、また長期で保有しキャピタルゲインや、減価償却により節税を取りたいという方は賃貸目的の戸建てやコンドミニアム、タウンハウス、アパートメントが適しています。 

入居者はハワイで生活している方に長く住んでもらえた方が良いので、中心のリゾート地のみでなく周辺の住宅エリアも当てはまります。

人に貸していますので原価償却は取れますが、ハワイの物件はあまり利回りが高くなくNETで2%を切るものが多いです。ハワイは根強い人気がありリーマンショックでも他の州よりも値下がり幅が小さいものでした。基本的には常にゆっくりと物件価格は上がっており、長く持っておかれる分には確実にキャピタルゲインを見込めますが、その間のインカムゲインには期待できません。ローンで購入すれば借入割合にもよりますが賃料より返済の方が多くなりキャッシュアウトしますので、投資家というよりは資産家に好まれます。インカムゲインを重視される方はロサンゼルスやテキサスなどの本土の物件をおすすめします。

物件タイプ 戸建 コンドミニアム タウンハウス アパートメント

エリア カネオヘ カイルア カハラ〜ハワイカイ アラモアナ ワイキキ デヴァ&カポレイ

 賃貸併用 

 ご自身でもお部屋を使用し、空いている期間は他の人に貸したいという方には、ホテルコンドやコンドミニアム、タウンハウスがあります。ご自身で貸している間に賃料を得られる一方、荷物を置けないというデメリットがあります。減価償却は通常自己所有と賃貸募集期間の按分で行います。

コンドミニアム・タウンハウス

コンドミニアムやタウンハウスは短期賃貸には向かず、エリアや建築年によって6ヶ月以上の期間の貸出が義務付けられているものもあります。年に数回自己使用されたい方は賃貸の期間を確保することが難しくなります。物件は後述しますホテルコンドに比べ安く1ミリオンであれば90㎡くらいのきれいな物件が購入できます。

ホテルコンド

観光地のど真ん中のホテルコンドですと旅行者に向けて短期で賃貸が可能です。ホテルになりますので通常のコンドミニアムに比べ価格は高くワンルームで1ミリオン弱からです。

賃貸の一番高く貸せるシーズンはゴールデンウィークや年末年始です。その間ご自身で使用されるとその分年間の賃料は大きく下がります。2ヶ月自己使用としますと、賃貸募集期間が10ヶ月。その内8ヶ月稼働でき、その賃料をホテルと折半しなければならず、そこから固定資産税と管理費を支払いますので、収支は大凡プラスマイナスゼロになります。

エリア アラモアナ ワイキキ コオリナリゾート

結論

全てを良いとこどりすることはできません。むしろ賃貸併用ですと自分の荷物は置いておくことができず、ハイシーズンに自己利用すれば収支は経費とほぼ同等で減価償却も全額とることができません。

個人的にはセカンドハウスか投資かどちらかに振り切ったほうが良いかと思います。セカンドハウスであれば自分が好きなときに使用し、友人や会社の人に貸せばいくらか賃料をもらうことができます。投資であればドル資産に替え長く所有しキャピタルゲインを得て節税もとることができます。

物件購入の目的を明確にすることで物件タイプを絞ることができるので参考にしてみて下さい。

ハワイの不動産投資のデメリット3つ

アルマジラフ