東京の不動産価格は２０２２年に大幅下落するのか？

大西です。

今後不動産に大きな影響を与えるであろう『２０２２年』問題をご存知でしょうか？

２０２２年に農地が大量に売却される可能性が高く、その多くが新築戸建てとして供給されるためにそのエリアでは不動産価格が下がる可能性があります。

これは当然自宅の資産価値にも影響しますし、戸建て投資をしてる方はもちろん、アパート・マンション投資をされている方にもその新築価格の影響を受けることになります。

多くの相続をサポートし、実際に緑地を売却してきましたその経験から農地が売却され戸建用地となる流れと、データから住宅に与える影響、避けるべき投資エリアについてご説明します。

２０２２年問題とは？

高度経済成長期、都市部に人口が集中したため住宅不足が起きました。

１９７４年、住宅不足を補うため『生産緑地法』が交付され農地に宅地並みの税金を課します。

通常、宅地と比べ農地は固定資産税がずいぶんと安いものでしたが、『生産緑地法』により税金が上がったため多くの農家が農地を手放し、宅地が増えていきます。

ところが、今度は経済成長に伴い緑が減りすぎたため一定の緑は必要ということになります。

そこで、１９９２年『宅地化を進める農地（一般農地）』と『農家として続けてもらう農地（生産緑地）』を分けることにしました。

「このまま農地として耕し続けてくれるのであれば税制を優遇します」ということで、５００㎡以上の一団地などの条件を定めた上で『生産緑地制度』が交付されます。

その生産緑地指定の期限が３０年間であるため、２０２２年には生産緑地が解除でき、これを機に農地が沢山売りに出され住宅価格が下がる可能性があるのです。

生産緑地が戸建て分譲される理由とは？

生産緑地の所有者は地主です。地主に相続が発生すると相続税を納めなければなりません。その資金は手持ち金で足りることは稀であり、所有地のどこかを売却して納税額を捻出しなければなりません。

当然自宅やお金が入ってくるアパートなどは売却せず、広くて担い手がいなくなってゆく農地を優先的に売却します。

生産緑地の解除要件は農業の従事者（おじいちゃん・おばあちゃん）が畑を耕せなくなった時、つまり相続が発生した際に解除をし売却することができます。２０２２年に関わらず、常に相続が発生するたびに生産緑地は売りに出されているのです。

生産緑地は市が優先的に買取る権利があるので、まずは市に買取申出を提出します。市が買取ることもありますが私が経験したのは数件。駅近の土地で自転車置場にするということで買取になったケースなどもありますが、市もあまりお金がないため買取ることはめったにありません。

通常は市が買わないということになり、生産緑地が解除され通常の売却に出されます。

地主は相続発生から１０ヶ月以内に相続税を現金納付しなければなりませんし、相続税を支払うためより高い金額を提示してくれるところに売却をしたいです。そして大きめのひとまとまりの生産緑地であった土地を売却するため、これらの土地は戸建業者やマンション分譲業者が買取ることになります。

戸建てかマンションどちらが高値で売却できるかは、戸建てになるケースが大半です。その土地に４、５階くらいのマンションが建築できるのであれば、マンション業者の方が良い金額で買い取ってくれますが、畑にするようなエリアなので低層の住居地域に位置する場合が多く、高さのあるマンションが建てられないため戸建て用地として買い取ってもらった方が良い金額がでることが多いためです。

そのため解除された生産緑地の大半は戸建てになるのが現状です。

通常では、相続が発生したタイミングで少しづつ農地が宅地に変わっていくのですが、２０２２年に一斉に解除できる機会があるため大量供給される可能性があるのです。

２０１７年に生産緑地制度の一部要件を緩和

2017年6月15日に施行された改正緑地法によって、生産緑地の解除条件が緩和されました。

全ての生産緑地は一旦解除されるものの、後継者が農業を引き継げる一部の生産緑地は、「特定生産緑地」として2022年以降も、10年毎に更新できることになりました。

全員が解除するわけではない

生産緑地には固定資産税の優遇だけでなく、相続税に対しても優遇されています。先代が亡くなり相続した農地を『生産緑地』のまま相続すると相続税評価も生産緑地並に計算されます。

この評価は免除ではなく、次の代が耕していくことを要件に『納税猶予』を受けています。その割合ですが東京都の調査によると、生産緑地所有者の45.4％が相続税の猶予を受けているというデータがあります。納税猶予を受けている約半分の方はなんとか生産緑地を継続していくと思われます。

残りの半分の方は一部緩和を受けていることから２０２２年のタイミングで全員が生産緑地を解除し売却を行うわけではないのですが、１０年後、もしくは相続が発生するたびに遅かれ早かれ生産農地は売却されます。

多くの方が解除を望まれているのも現状

農地の所有者は当時の畑を耕していた方なので今は高齢となっています。高齢に伴い続けていくことが困難である場合もありますし、実際に畑を耕しているのは跡取りが耕しているため、その跡取りが畑を継がない場合も多く解除を望まれている方が多くいるのも現状です。

また生産緑地を解除してアパートなどを建築することで、相続税を引き下げる対策が取れたり、アパートからの収益により相続税に充当できることからも売却に限らず解除を望まれる方は多いのではないかと思われます。

どのくらい生産緑地はあるのか？

全国　　136,537,000m²

東京都　 33,298,000m²

２３区　 　4,450,000m²

神奈川　 14,041,000m²

埼玉　　 18,248,000m²

千葉　　  11,885,100m²

全国の生産緑地の約２５%が東京都。約６０%が一都三県にあり、その面積は東京都で概ね２０１７年の新規供給された住宅の宅地面積の５倍以上になります。

それらが全て宅地として売り出されれば当然供給過多になり住宅にも投資にも影響がでます。

東京２３区の生産緑地は６区に集中

(単位：万㎡)

生産緑地のないエリア

港区、千代田区、渋谷区、中央区、新宿区、文京区、豊島区、品川区、江東区、台東区、墨田区、荒川区には生産緑地はありません。

沿線上で隣駅であったりするため、区が違っても隣駅ともなれば新築価格の影響を受ける可能性は十分ありますが、比較的資産価値が守られやすいと言えます。

今後自宅を購入する、投資される方へ

業者は分譲したからには安くしてでも売りきらなければなりません。公に売却価格は好評されませんが、沢山でてくる戸建てに対抗するため大幅値引きを余儀なくされることもあるでしょう。皆条件が同じであれば新しい物件が良いので中古物件は新築価格に引っ張られます。

戸建てを購入される方は特にこれらのエリアを見極めて判断されることをおすすめします。またこれは戸建てを購入される方、投資をされる方に限らず、マンション経営をされる方々にも当てはまります。

戸建て分譲される土地は価格を抑えるために小さく区割りをされることが一般的です。安い戸建てが売却に出てきますとファミリー世帯は戸建てを購入するという選択肢が増える訳ですから、賃貸から出ていく人もいれば、マンションの売却先も減ることになります。そのためマンション特有の利便性など差別化できない物件は苦労するでしょう。

今後の住宅選び、投資先を選ぶ際には生産緑地のことにも注意しエリアを見定めて下さい。