リフォーム費用を安く抑える方法　情報弱者はぼったくられる

大西です。

不動産投資においてリフォーム費用をどれだけ安く抑えられるかは投資利回りを高めるために非常に重要です。

入居者が退去した後のクロスの張り替えくらいであれば単価が安いので大きな差がでませんが、お風呂やキッチンの入れ替えてといった大掛かりなリフォームでは大きく差が開きます。

そのため築古物件への投資は物件を安く買うのと同じくらいリフォーム費用を抑えることが成功の鍵となります。

しかし、実際に多くの方が依頼しているリフォーム費用は内部を知っている者からするとかなり割高であることが多いです。

それは業者だから安く発注できるというものではなく、皆さんでも知っていることで随分安く依頼をすることができるものです。

投資ではなく自宅のリフォームを依頼したい方にとっても有効な方法ですので参考にして下さい。

リフォーム費用はどのように決まっているか？

原価＋作業代＋利益です。最低でも取り付けるトイレの価格や人件費、会社の取り分がありますのでそれ以上には安くはなりません。

しかし、普通に一見さんが依頼するとトイレといった材料そのものの価格に利益が乗っています。

実際にホームセンターやニトリでキッチンや浴槽、トイレを見に行けば分かりますが見積もりの価格とは随分違います。

システムキッチンであれば１０〜２０万円あればかなりのものが買えますが、実際に依頼すると５０万円とか言われたりします。

多少グレードが良かったりもしますがそれでも割高です。また賃貸物件にそこまでのものを入れても家賃として回収することができません。

分離発注

利益が乗ている材料を避けるために、自分で設置したい物を選んで発注し、取り付けのみ行なってもらう方法があります。

注意点としては規格があっている物を発注しなくてはならないことと、業者の利益が減ってしまうためにそれでいてどれが良いかなど相談していては「分からないなら全部頼めよ」となってしまいます。

親切な業者に出会えればよいのですが、今後も取引があるか分からない人に手間をかけてさらに利益は薄いでは商売になりません。

材料の相場を把握しており継続取引ができる中級者向けになります。

紹介を受ける

私は財閥系の不動産会社で仲介を行なっていた経験がありその系列のリフォーム部門しかお客様にご案内してはいけない決まりになっていましたが、正直かなりの金額です。一方で買取業者のリフォーム価格も知っていますが、一般市場価格と業者価格はまったく違います。

できれば大家さん仲間や買取転売しているような業者の発注先を紹介してもらいましょう。リフォーム業者にとって紹介者はいくつも依頼してくれるお得意様であり、その紹介となると同じ単価で作業をしてもらえる可能性が高くなります。

その見積もりを紹介者にも見てもらえればいつもやってもらっている金額より高くないかや、予算的に削るところなどアドバイスをもらうこともできます。

プロパンガス会社に相談

馴染みがないと思いますがプロパンガス会社はいくつもあり、その事業はガスを供給しているだけなのでサービスを差別化することが難しいです。

そのためお客さんを取り合うために、ガス会社を乗り換えるとなれば給湯器の交換、エアコンの交換、キッチンのリフォーム、追い炊き機能の追加などの付帯設備を物件に付けてくれることが多いです。

それらの設置費は毎月のガス料金から回収できるので問題ありません。そのかわり、１０年や１５年といった期間、ガス会社を切替できないといった縛りもあるので注意が必要です。

相見積もり

専門的な知識がなくても誰でもできるのが相見積もりです。同じ内容で依頼しその項目によって価格が違うのであれば、それを理由に価格交渉を行うことができます。

注意して頂きたいのが、働いてくれる方の取り分があるので無理な交渉を行なってはいけません。

物は安いに越したことはありませんが、サービスは異なります。

まったく同じ商品で３万円の洗濯機と４万円の洗濯機があれば間違いなく前者を選びます。しかしサービスについては安さだけではありません。作業の質も重要です。無理に値切ってしまうと割に合わなくなってしまうので手抜きをされても仕方ありません。塗装も１回塗り、２回塗り、３回塗りなどより落ちにくいものがありますが手を抜かれても素人では見分けがつきません。質のよい仕事をしてもらうためにも必要経費は支払いましょう。

DIY

一番安く済ませるには全て自分や家族、友人に手伝ってもらうこともできます。安くはなりますが職人の質には及びませんしかなり手間の手間です。また作業を行なっている間は賃貸収入が入らないので返済があるのであれば負担となります。

気をつける点は入居者のクレームに直結する水回りです。水漏れがおきたり雨漏りが発生すると緊急を要しますし後々大きな費用がかかります。築古物件の場合はインフラ関係は一度専門家に見てもらうことをお勧めします。

自分の時間単価を考えると依頼してしまった方が割安だと思いますが、自宅に近い物件で表装リフォームだけであれば、少しでも安く済ませたい方は検討してみてもよいでしょう。

書籍やYoutubuなどにもやり方は沢山でています。

管理会社のリフォームは割高です

管理会社に管理を依頼する場合はリフォームを自分で発注してもよいか事前に確認しておいた方がよいでしょう。

管理会社の見積もりは中間マージンが上乗せになるり少々割高になっているものも見受けられます。その分手間がないというメリットもあれば、このくらい管理会社にお金を払わなければ、管理費だけでは旨味がないという事情もあります。

最安は自分で発注ですがその手間と費用で選んで下さい。

まとめ

はじめての方は

→紹介してくれる人がいないか探す

→いなければ、必ず相見積りをとる

→フルリフォームであればプロパン会社を替えて設備提供をうけるのもあり

→慣れてきて、馴染みの業者ができれば分離発注を行う

→楽しめる＋時間がかかってもよいのであればDIYもあり

→管理会社に依頼すると中間マージンがかかることが多い

以上、試してみて下さい。