大西です。
アメリカ不動産を購入した際、日本及びアメリカでも所得税の申告が必要になります。
ここでは、対象となるアメリカの所得と課税方法についてご説明します。
源泉所得とは？
・アメリカで働いて得た給料
・アメリカでの事業から生じる所得
・アメリカ国内にある資産の運用・保有もしくは譲渡による所得
その他その源泉が国内にある所得を指します。
源泉が国内にあることが要件であり、その所得が国外に支払われたものであるか支払地を問わないこととされています。
源泉所得の決定要因の例
給料 役務提供の場所
小売業 販売された場所
不動産収入 資産の場所
不動産の売却 資産の場所
課税される所得の区分
源泉所得は米国ビジネスに関連する所得（Income effectively connected with U.S. trade/business（以下、USIEC所得という））と固定的、確定的な期間に対応する所得（Fixed or determinable annual periodical income（以下、FDAP所得という））に区分されます。
USIEC所得
日本でいう給与所得のイメージで、例として以下の所得が上げられます。
・アメリカ国内での役務提供
・米国内のビジネス活動
・全ての米国不動産の売却損益（事業用かどうかを問わない）
・米国でビジネスに使用された資産の売却損益
米国非居住者個人所得税申告書（form 1040NR）により申告を行い、アメリカ居住者と同じように累進税率で課税されます。
FDAP所得
配当所得のイメージで、例として以下の所得が上げられます。
・受取配当
・受取利息
・賃貸所得
・年金 等
収入金額に対して３０%源泉徴収されます。払いすぎている場合や足りない場合は、USIEC所得と同様確定申告を行い、納税または還付を受けます。
選択適用
賃貸所得はFDAP所得になるため、通常であれば賃料から３０%源泉されてしましますが、USIEC所得を選択することも可能です。
詳しくはアメリカで源泉徴収を避けるには？をご参照下さい。
アメリカ不動産を売却したときの源泉徴収
アメリカで非居住者が物件を売却した時には譲渡税（値上がり益に対する税金）の払い忘れを防ぐため売却価格の１０%が譲渡価格から源泉徴収されます。※日本に住む外国人も同じ
そのため、売却の翌年にUSIEC所得に対する確定申告を行い、払いすぎていることが多いため通常還付がなされます。
日本の確定申告と連携
源泉徴収された金額をもとに日本側では外国所得税控除（アメリカで引かれた分を日本で差引する）を使い確定申告を行い、アメリカの確定申告後に正確な譲渡税がきまるので（源泉徴収ー還付金＝本来の譲渡税）、その後日本で外国税が減額されたことにより調整の申告を行います。※やり方は米国税理士と日本の税理士を交えて相談
以上、これらは日米で確定申告を行なった方の実例ですので、実際の手続きの際にはよく相談を行い実行して下さい。
