大西です。
実際に賃貸管理を行っている物件のなかで、高所得者向けの物件よりは一般的もしくはそのエリアではランクが低い物件を、比較的所得が低い方に貸している方が賃貸経営は上手くいっているように感じます。
その理由についてご説明します。
入居者の目線が低い
入居者があまり所得が高くない場合、予算内で選べる物件も限られます。
そういった方にはキレイさなど室内のクオリティーは二の次で安いさが最重要ポイントとなります。
そのため、あまり修繕費をかけなくても入居付けできる傾向にあります。
比較的高級物件では、キッチン回りにも良い冷蔵庫や電子レンジ、仕様の良い棚をそろえなければならず設備投資もかかります。
また入居後にも
お湯がなかなか暖かくならない
エアコンの調整が効きにくい
など細かい注文を受けることが多く、
これにはそれなりのお金を払っているのだから整えてもらって当たり前というマインドが関係していると思います。
しっかり修繕をすれば買値より高く売ることもできますが、その投資額が賃料に反映されるかというと必ずしもそうではないのがつらいところです。
一方、賃料の安い物件は安いのだから仕方ないという気持ちがあります。
当然、生活に必要な水道、空調まわりの設備は整えますが、内装などはそのままでも入居者は付きますし、入居後もあまり修繕依頼などの電話がかかってこない傾向にあります。
室内の使用状況は高所得者の方がきれいに使ってもらえる可能性が高いかとは思いますが、クリーニング及び何か破損した場合の費用は預かり敷金から差し引くため問題はありません。
長期入居の可能性が高い
高所得者は家賃を払えるので他の物件も借りることができ、選択肢の幅が広いです。
またアメリカ人は家は値上がるため買ってしまった方がお得と分かっています。
そのためローンが組める条件が整った方は物件を購入して住み替えてしまいます。
一方所得があまり高くない方は、家の購入も難しいですし、引っ越しの諸費用も掛かるため簡単に引っ越しをすることができません。
そのため、賃貸借契約も長めの期間を設定できることもしばしばです。
日本は賃貸借契約は２年契約が多いと思いますが、アメリカの賃貸借契約書は期間を自由に定められます。
１年契約が一般的であり、高所得者の場合は契約期間を１年としているものがほとんどです。
しかし所得があまり高くない方は３年契約など初めから長期の契約を交わすこともあります。
生活保護者も受け入れる
セクション８は低所得者や老人、障害者に対して州が補助金を出す制度を指します。
日本では生活保護受給者に当たるものですが、こういった方を受け入れることもメリットがあります。
この制度は州の指定を受ける必要があるので、入居までに州の職員が内覧に来たりと多少入居付けに時間はかかりますが、入居者も簡単に住み替えることができません。
家賃滞納リスクを心配される方もいらっしゃいますが、その可能性はあまり高くありません。
まず、受給者は毎月決まった額が支給されるため意外と収入が安定しています。
また、家賃の支払いが滞ったりすると補助金の支給停止になることもあるので入居者にも滞納は得策ではありません。万が一の際は支給元を押さえにいくこともできます。
最悪の場合、日本と違いオーナー側の権利が非常に強いので立ち退きをかけることもできます。
そのため、生活保護の方を入居させるリスクはあまり高くないのです。
今後の動向
現状、アメリカの都心部の不動産価格は上がりきっており下落局面を迎えるかと思います。
値上がりありきの投資法では利益が出しずらい現状、弊社でも２０１８年くらいから高利回りの物件に投資対象をシフトしています。
高利回り物件を作るには、
安く物件を仕入れて、
そこそこの金額で賃貸し、
修繕費を抑える必要があります。
所得があまり高くない方向けの物件も視野に入れてみてはいかがでしょうか。
