大西です。
アメリカの不動産を購入するか迷われるポイントは概ね２つで、キャッシュアウトしたくないことと物件自体は大丈夫なのか？ということです。
キャッシュアウトしたくない
節税効果があったり先々で投資した金額が返ってくるのは分かるけど、今手持ち金額がなかったり、あっても現金は残しておきたいというのが購入する側の気持ちです。
投資物件にフルローンを組めるというのは日本独自の金融市場であり、それにより成功者を出している一方、返済が困難になる人を出しているのも事実です。
アメリカ不動産を担保にフルローンを組むことはできませんが、日本の不動産を担保にすればアメリカの不動産価格に等しい額の融資を引くことも可能です。担保は残債がある自宅でも構いませんし、第一抵当が付いている投資用不動産でも構いません。形式上でも担保提供ができる方はフルローンを組める可能性が高くなります。
融資を受けるためにはご自身の資産内容が重要です。総資産＜負債になっていると債務超過の状態ですので融資は難しくなります。常にご自身の純資産がどのくらいなのかを意識しておくことが重要となります。
物件自体は大丈夫なのか？
物件自体は問題が起こることはほどんどありませんが儲けられるかどうかは物件によります。
取引は日本より安全な取引形態が整備されているため売主に騙されるなどは起こりえません。詳しくはアメリカ不動産取引の安全性をご参照下さい。
自分で物件を気軽に確認できない点は、自主管理をしたい方や、DIYでリフォーム費用を安く抑えたい、ボロ物件を再生させて高く売却したいという方には向きません。
逆に、東京に住みながら地方の高利回り物件を購入されるような方は全て不動産会社に任せてしまうので、それがアメリカであろうが対して変わりはありません。
エリアは日本企業であれば一度買取りしているので自社で管理できる治安の比較的良い場所を選定していると思います。そのため物件自体は問題ありませんが、儲かるかどうかはその物件の価格次第です。一度買い取って再販売すると利益が乗っています。
良い物件をそこそこ安く購入することが重要です。
相場が分からなければ判断しようがないので、まずは周辺の賃料・取引の事例と適正価格を確かめることをおすすめします。
