大西です。
アメリカ不動産の購入を検討されている方で、ハワイの不動産ってどうですか？との質問をよく受けます。
初めて海外不動産に投資される場合、まったく土地勘がないエリアは抵抗があります。
アーカンソー州のアッシュ・フラットとか言われるよりはハワイのホノルル、ワイキキの方が日本人にはイメージがしやすく、海外とはいえ少しハードルが下がります。
ハワイ不動産の良いところは、価格が安定しており、毎年ゆるやかに物件が価格が上がり続けているところです。ドル資産への分散や節税、キャピタルゲインを目的とされている場合は良いのですが、デメリットもあるのでご紹介します。
利回りが低い
例えば８０万ドルを超えるコンドミニアムでは、月額の管理費が１０００ドルを超えることが一般的です。約８０００万円の物件に管理費だけで毎月１０万円以上かかるわけですから賃貸しても手残りはあまり多くありません。
表面利回りも５%を切ってくるものが多いため、管理費や、アメリカ現地での確定申告費用なども入れて計算すると、NET利回り２%あればよいほうです。
借入をしても、賃料から返済を行うことは難しいので現金で購入してのキャピタルゲイン狙いの投資ということになります。
出口が狭い
物件がなかなか建たないため、希少価値が高く物件の価格が下がらないハワイですが、アメリカ本土と比べると物件の流通性は落ちると思います。
本土では賃貸していた物件を賃貸人が退去したタイミングでリフォームし、居住用不動産として現地の方に売買する方法がありますが、リゾート地のため自己居住用のの需要は低くなります。
バケーションレンタルはいまいち
バケーションレンタルとは、一定の期間でのテナントに貸出すサービスです。テナントに貸して家賃収入を得ることもでき、旅行の際には自分も住めるというもので、良いホテルはなかなか予約でうまっているのでハワイ好きの私には最適だと思う方もいますが私は疑問を感じます。
まず１つめはせっかく見つけたテナントに出ていってほしくないということです。収益を上げたいのであればできるだけ長くテナントに入ってもらう努力をしています。テナントが引っ越しで出ていくたびに、清掃や修繕、家賃が入ってこない、テナント募集費用など多くの費用がかかるため、入居審査では入居者の属性（近くの大手企業で努めていて子供もいるのでそんなに引っ越ししないだろうなど）もしっかり自分で審査する方もいるくらい長く入居してもらうというのは大事なことです。
２つめは、実需用の物件のグレードはバケーションには物足りない！ということです。ホノルルのあたりでも６０００万円〜くらいで物件はあります。しかし、その物件にせっかく友達や家族と旅行に来ているときに泊まりたいかというとまた別の話。そのくらいの価格帯ですと『築年数の立っている住宅』といった感じなので投資としては比較的手が出し安く居住用に適していますが、旅行時のホテル代わりとしてみると最低１million〜といった相場感です。
年に１、２回の旅行ですとお好きなホテルに宿泊されることをおすすめします。
まとめ
ハワイの不動産は投資商品というより伊豆などの別荘に近く、ハワイ好きの方の嗜好品と意味合いが強いです。まとまった現金のある方やキャピタルゲイン狙いとしては非常に良いと思いますが、これから投資をして資産を形成していこうという方にはインカムゲインが足りないので次の物件を買う資金が捻出できず適していません。
ご自身の資産状況を加味してエリアの選定を行うことをおすすめします。
