大西です。
今日は不動産の評価方法の差を利用した投資方法と出口戦略についてご説明します。
まず収益不動産の評価方法には次の３つがあります。
原価法
取引事例比較法
収益還元法
原価法とは、土地と建物の評価を別々で計算し足し合わせたものです。 土地は単価に面積をかけ、建物は現在同じ建物をそこに建築したらいくらかかるかを計算し耐用年数から現在どれだけの価値が残っているかを計算しそれぞれを足し合わせます。この原価法により求められた価格を積算価格と呼びます。
取引事例比較法とは、 同じ種類の不動産がいくらで売買されているかを比較して面積や、接道条件、日当たりなど異なる条件により価格補正を行い算出するものです。取引事例比較法により求められた価格を基準価格と言います。
収益還元法とは賃料収入から逆算をして不動産価格を求めたものです。例えば賃料収入が年間３００万円のアパート。そのエリアの利回り相場が１０%であれば不動産の取引額相場は３０００万円ということになります。収益還元評価により求め方価格収益価格といいます。
ここで注目していただきたいのが、それぞれの評価法により求められた金額の価格差です。
投資用不動産は収益還元法に基づき不動産価格が定められているものが多いでが、その中には原価法または取引事例比較法により算出された金額を下回って売却に出されているものがあります。
例えば中古戸建。収益還元法に基づき３０００万円で投資用不動産として売却されていたとします。そのお隣の、取引事例を見るとほぼ同じ面積、同じ地区に分譲されていたものに関わらず去年４０００万円で成約になっていたとします。ここで収益還元法と取引事例比較法との差が１０００万円あります。投資用不動産として３０００万円で購入をし賃貸経営をした後、居住者が出て行くようなことがあれば室内をリフォームし４０００万円近くで売却できる可能性があるのです。
同じ出口戦略が取りやすいものは次のケースが上げられます。
ワンルームマンションは３０㎡以下は融資がつきませんし、自分が住むために購入するという方は少ないため収益還元法に基づいた金額での売買が主流です。一方ファミリータイプであれば居住用として検討する方がいます。
アパートを区分所有で購入するということはありませんが、ファミリータイプのマンションであれば需要があります。そのため金額が大きくなってしまいますがファミリータイプの一等マンションを購入し居住用として一区分ごと売却していくという方法もあります。
またアパートや戸建てであっても収益還元法による評価額が原価法とくに土地値を下回っているようなものであれば評価法の差を利用することができます。これは居住用として売却するのではなく解体して土地として売却する方法です。土地として売却したり別の新築を建てたりを検討できるのは、解体費用が比較的安く済む、木造住宅やアパートに限られます。区分や１棟マンションでは現実的ではありません。
しかしこの方法、購入した瞬間に確実に利益を得ることができますのでとても競争が激しくなります。投資家はもちろんですが 、業者がボロボロの区分マンションや戸建てを積算価格より安く買ってリフォームして転売するのは一般的ですし、建築業者が土地値以下のアパートを購入し解体した後、区画を分けて戸建てを分譲することもあります。そのため業者でない方々がこのような物件を買うことは常にアンテナを張っていなければなりません。
対抗するには対象エリアを絞ること。自宅の周りや価格相場がよく分かっている得意エリア 、または人気のあるエリアを避けて調べることでチャンスを掴むことができると思います。
