大西です。
アメリカ不動産の賃料や物件価格が年々上昇していることをお話するとなかなか信じてもらえないのですが、 実は世界的に見て築年数に応じて物件価格が下がっていく方が珍しく、日本特有の現象といえます。
経済成長や人口の増減によって不動産価格が上がる国と下がる国があるのは想像できるかと思いますが理由はそれだけではありません。
大きな中古不動産の値下がりの原因として新築物件を供給しすぎということがあげられます。
他国に比べても日本の新築の供給量は圧倒的に多く、アメリカは人口約３．３億人に対し年間約１００万件の新築を供給していますが、日本の人口は約１．３億人とアメリカの４割にも関わらずほぼ同じ供給数の年間１００万件を建てています。
アメリカは人口が増えているので新規の住宅を供給することも理解できますが、日本は人口が減っているにもかかわらず、これだけ多くの新築を供給し続けているのです。
実は、先進国の中で新築の住宅供給数を規制していないのは日本くらいです。
他の国では、国民全員に住宅が行き渡った以降、取り壊しが必要な物件の数などを考慮して、必要な分だけ建築するよう国で新築の建築許可をおろす数の管理・制限を行っています。
そのため新築の流通割合が低く、中古市場が８割を超えるのでリフォームを行なって長く家を使用する文化が根付いています。
これが、築年数によって物件価格が下がらない理由であり、逆に古くから物件があるような立地が良いところは希少性が高く、しっかりリフォームしてある物件であれば経済成長・人口増加も相まって購入したときよりも高値で売れることも珍しくないのです。
ではなぜ日本はこれほど少子高齢化の影響を受け、空き家が社会問題になっているにも関わらず新築供給が止まらないのでしょうか？
それは、国の金融政策と関係があります。
日本は超低金利の政策を打ち出しており、０．６%台からの金利で住宅ローンを組むことができます。
さらに新築では住宅ローン控除、 登録免許税、 不動産取得税 、固定資産税と優遇されいます。またマンションでは建築時から１０年間くらいは管理費・修繕積立金が本来積み立てておくべき金額よりも安く設定されています。（これらは築１０年以降に徐々に増加し新築時の所有者が負担すべきであった分をあとの人が負担する構造になっています。）
それにより新築価格より１，２割安い中古物件を買うぐらいであれば、各税金面の控除により新築を買った方がトータルの出費を抑えることができる構造になっています。
税金まで使って新築住宅の購入にメリットを与え、物件を買ってもらいやすいようにしているのはなぜでしょうか？
これは公共交通を作って雇用を生み出しお金を循環させるものと同じです。国民に家を購入してもらうことで何千億と言う建築事業を生み出し、そのお金が社会に循環するようにしています。
景気を良くするためには大量のお金を消費してもらわないといけませんが、それだけの消費を国民が行うことはできません。
そのため銀行が貸付を行うことができるもので一人何千万もの買い物をしてもらえる新築住宅の購入が優遇されているのです。
銀行は保守的であり担保の取れないものに融資をすることはほぼありません。 新設法人の事業資金には大金を出すことができませんが、不動産であれば貸し倒れになる可能性が低いのでうってつけなのです。
賃料を払うのは馬鹿らしいので家を買った方がよいと言っていたのは、人口が増え家がもっと必要であった不動産価格が上がっていた時代の話です。
残債を返済してしまった後に、購入価格と同じような金額で売却できるのであれば資産になりますが、ローン返済が終わったあと不動産の価値もないということは往々にしてありえます。
日本にいるので国内の不動産を購入することは悪いとは思いません。家族ができれば住宅も必要な買物だと思います。
しかし自宅にしても投資用にしても、今後資産価値が落ちにくい不動産を買う人と、値下がりが激しい場所に不動産を持つ人との資産の格差は広がると思います。
不動産を購入するにはまず立地。立地選びを間違えないことが資産を守るすべだと言えるでしょう。
