大西です。
世間一般で言われているアメリカ不動産投資のリスクは実は大した問題ではなく、本当のリスクは別のところだと感じています。
一般的なリスクとは、
空室
人口の増減
家賃滞納
海外送金
米国の確定申告
自然災害
通貨
為替
金利
法律
取引の透明性
などが挙げられます。
しかし、購入サポートをしている身としてはこのあたりは大したリスクではありません。
一般的に言われているアメリカ不動産投資のリスク
まずは順番に先ほど挙げました大したリスクではないものについてご説明します。
・人口は増えており、日本より空室率は低いです。
・家賃は滞納があれば法的に入居者を２、３か月で追い出すことができます。
・海外送金で失敗したことはありません。
・米国の確定申告は別途費用がかかるデメリットではありますがリスクはありません。
・自然災害は正直どこの国、地域でもあります。適切な保険に入り備えます。
・通貨（ドル）は世界の基軸通貨であり、米国保険や米国株など使い道も多様です。
・為替の変動は予測が困難なため、通貨を分散させた方がリスク回避になります。
・金利が変動する可能性はありますが、事前にシミュレーションを行い許容範囲を理解していれば問題ありません。
・法治国家であり、更地で購入して建物が竣工されないなどの新興国で見られるような事態はおきません。
・誰でも過去の売買履歴を閲覧することができ、対象物件がいついくらで売買されたのか、またお隣・近所の売買履歴も閲覧できるので非常に透明性の高い不動産市場です。
当然多少のデメリットはありますが、リスクというほどのものではなく、日本や新興国と比較すると不動産投資を行うにあたってとても良い市場だと思います。
しかし、それでも損をしてしまう人がいます。
アメリカ不動産投資のリスク１ 無知であること
私が思うアメリカ不動産投資の最大のリスクは無知であることです。
綿密にビジネスプランを練っている経営者の方であっても、預金を寝かしておくくらいならと何となく物件を買われる方も見受けられます。
アメリカに住んでいない、売買したことがない、賃貸相場もピンとこない方が調べもせずいきなり自分だけの見解で大金を投じるのは非常に危険です。
不動産投資もどのように安く仕入れて高く売るか、他と差別化して入居者を常に確保するか、借入金を返済していくかを考えるビジネスです。
なぜか不動産だけはなんとなくで投資をされる方がいて不思議に思います。
自宅であれ投資物件であれ、誰でも高く売りたいのです。
対象物件が高いのか安いのかよりも、全体の人口が伸びているなどのぼんやりとした情報で購入に至る方が多いのが現状です。
本当に相場もしくは割安物件を掴めていますか？
割高な物件を購入しても儲けはでません。
アメリカ不動産で失敗してほしくないという思いがあり情報発信をしています。
まずは、購入する前に自分で物件について調べて下さい。
どのように物件調査をするのか一部情報も載せています。
アメリカ不動産投資のリスク２ 管理会社
遠くの物件を所有すること自体のリスクは小さいです。
国内では自宅から車で１時間内に不動産を所有される方もいれば、地方物件など遠方に所有されている方など様々です。
実際にオーナーが現場に駆けつけても、オーナー自身が直接対処できることは少ないので慣れている方は自宅から近くの物件でなくても問題ないと思います。
管理会社がしっかりテナント付け、管理をしてくれるのであれば、車で４時間の国内の物件も、アメリカの物件も変わりはありません。
管理会社１社に頼りがち
管理会社の対応がよければ問題ありませんが、管理会社の動きが悪い場合はオーナーが対策を打たなくてはなりません。直接オーナーがテナントに対応することはありませんが、他の管理会社に協力を求めることはできます。
例えば、日本でなかなかテナント付けがされない場合は、管理会社に断りを入れて、自身で物件付近の不動産会社１０社に訪問または電話をするなりして、入居付けをしてもらうよう依頼することができ、空室を埋めるには非常に有効です。
しかし、これをアメリカで行うことは難しいです。
アメリカでは他の管理会社を知りませんし、どうしても１社に頼ることになりがちです。
その１社に上手く動いてもらうよう促すマネジメントスキルが求められます。
管理会社を簡単に代えられない
入居付けが上手くいっても、管理会社の報告が遅いことや、リフォームの見積もりが遅い、入居付けまでの段取りが悪い場合などがあります。
日本では管理会社を代えることが容易であり、それによって改善されることは多々あります。
しかし、アメリカでは別の管理会社の伝手がありません。
選択肢がない状況では、ずさんな管理でも目をつぶるしかなくなります。
管理をしてくれる物件を購入する
本来日本でも、良い物件を探して割安で購入することに注力をしますが、アメリカとなると話が異なります。
一般市場から割安の物件を探して日本人相手に仲介してくれる業者が少ないこと、またその後の管理会社をどこにするかという問題があるためです。
そのため、儲かる物件を探すという目的から、管理をしてもらえる物件を購入するという、「アメリカ不動産を購入すること」が目的にすり替わります。
リスクを回避するために
アメリカ不動産投資を成功させるには信頼できる仲介業者、管理会社、税理士など、パートナーの協力が必要不可欠です。
賃貸経営は人のマネジメント業に近くパートナーと良い関係を築き一緒に賃貸業を行うようなものです。
管理会社との意思疎通を図ると共に、念のため新規パートナーを見つけておきリスクを分散させるたことが重要です。
アメリカだからといって、何となく物件を購入し儲かるものではありません。管理をしてくれる物件を選ぶではなく、儲かる物件を探すという視点が求められます。
まとめ
物件相場などを自分自身で調べ高値掴みをしないこと
各パートナーとの協力関係を深め適切な管理・対応をしてもらうと共に、管理会社を変更できるという選択肢を持つことがリスク分散に繋がります。
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