大西です。
アメリカ不動産には大きな魅力があります。
空室率の低さ、滞納者の立ち退きも可能、中古物件の価格上昇と日本の不動産のデメリットになる部分がアメリカにはありません。
しかし、アメリカ不動産を日本人が購入するにはデメリットもあり全ての人におすすめできる訳ではありません。
本日は、そんなアメリカ不動産を購入すべきでない人についてご説明します。
賃料を生活の足しにしたい方
日本の不動産は賃料から経費、融資返済を引いていくらか手元に残り毎月口座に貯金が積み上がって行きます。サラリーマンをしながら副業としてプラスアルファでお金が欲しく、生活の足しにしたい方は国内不動産の方が向いています。
アメリカ不動産は賃料がドルで発生しますのでその賃料から日本で物を購入する費用にあてるのは適していません。日本円をドルに替え購入し、賃料のドルを日本円に替えて日本の商品を購入すると為替手数料が２度かかることになるため損な買い物です。賃料はアメリカ株や国債、米国保険に入るなどしてさらに運用を行うなど日本円に戻すことを考えず、投資資金として運用できるお金があるのであればアメリカ不動産を選ぶと良いと思います。
現金で購入できない方
ローンを組んではいけないという意味ではありません。日本の低金利を生かして、日本の銀行で融資を受ける方が多いのではないかと思います。日本で融資を受けると現金一括購入でなくても、日本での収入・資金から物件費用を全て円で捻出することにはなります。日本で貯まるはずのお金をアメリカ不動産の返済にあてることになるので、円資産をドル資産に毎年替えていることになります。アメリカ不動産の利回りは日本ほど高くないですし、賃料のドルから融資の円を全て返済していくことは利回りにもよりますがほぼできません。不動産の収入から返済を行う日本の構造とは異なるのでローンを日本で組んでもほぼほぼ日本の収入から返していくことになり分割で購入したイメージに近くなります。
途中で売却すれば全額返済する必要はないと思われる方もいますが、不動産ですので好きなタイミングで売却して儲けが出るわけではありません。売却について次でご説明します。
６年目以降保有していられない方
日本の業者から購入した場合、６年目までの収支表で途切れているものをよく見ます。不動産の長期譲渡に入ったタイミングで売却することを前提に作成されていますが、業者の利益が乗った物件を６年後必ず購入価格より高く売れるのでしょうか？
長期的に見れば緩やかに物件価格が上昇しているアメリカですが、短い期間で見た時には下がる年もあり、価格は常に波打っています。
また日本の会社が同じ時期に同じエリアで多くの物件を日本人相手に売却していますと、皆同じように６年目に売却を考えます。そうすると市場に出ている物件数が多くなり需要と共有のバランスですぐに希望価格で売却できるとは限りません。
４年目までは減価償却も取れ、返済額より節税額（還付金）が多くなる方がほとんどかと思いますが、５年目、６年目も返済は続きますので元利均等返済ですとキャッシュフローは持ち出しになります。
金利のみ払いですとキャシュフローはマイナスになりませんが、元金が減っていませんので買った金額より高く売れなければマイナスです。
減価償却を取切り、６年目以降でもご自身の収入から返済を続けることができ、タイミングを見て高い時期に売却できるよう資金計画を立てる必要があります。
小さな物件を１件のみ買いたい方
アメリカ不動産ならではの手間と費用がかかります。初年度はタックスナンバーを取得し、毎年アメリカでの確定申告が必要です。タックスナンバー取得は２５０ドル〜、申告は物件種類と公認会計士によりピンきりですが４００〜１５００ドルはします。
１０万ドル以下でも物件を購入できる地域もありますが、どこに物件を買っても一個あたりにかかる最低費用がかかりますのであまり低価格のもの１件だけですと物件に対して確定申告費用が高くなりがちです。
また物件管理費も１棟ものですと５%〜ですが、小さいものですと１０%くらいと割高です。現地の管理会社が多く取りすぎている訳ではありません。物件価格１０万ドルですと利回り１０%で家賃１万ドル/年として月々８４０ドル、管理費で８〜９千円/月で面倒を見てくれることになるので現地に行くガソリン代と人件費だけで儲けはほぼありません。
最低限かかる確定申告費用と小さいと割高になる管理費用があるので、アメリカ不動産を購入されるのであれば２件、３件と買い増す、もしくはそれなりの規模で投資をした方が資産の貯まりは大きくなります。
物件の価格が分からない方
メリットの多いアメリカ不動産でも高値掴みをしてしまっては儲けることはできません。そもそも高いか安いか判断できない何千万するものをローンを組んで購入することにリスクがあります。
アメリカは物件情報が一般の方でも見られるよう全て公開されています。
こちらの住所を入力すれば物件情報が出てきます。大手３社が競っているのであまり違いはなくなってきましたが、物件の予想価格はRedfinが一番正確かと感じます。過去の成約価格や近所の価格、またその物件の予想価格まで算出されています。
全て取引履歴が見れるので５万ドルで購入したものを１ヶ月後に１３万ドルで売却していたりするものも見つけられます。リフォームにいくらかけているのかなどはわかりませんが、転売業者の利益が数万ドル乗っかっているようなものも見受けられます。
そのため最終的には現地何年も不動産業をしており、物件を見たものでなければ分からないのですが、大体の物件価格や賃料の相場感を掴んだうえで担当者と打ち合わせをすることをおすすめします。
まとめ
物件の収入をあてにせず、ドル資産の運用と日本の生活を切り離すことができ、ある程度資金に余裕があり長期保有が可能な方にアメリカ不動産をおすすめします。またアメリカ不動産を買い増す、もしくは大きな物件を購入することで、かかる費用の割合を下げることができます。メリットの多いアメリカ不動産ですがそれでも物件を高値掴みしては意味がありません。物件価格をしっかり調べた上で進めるようにして下さい。
