税制

アメリカ不動産の購入 個人か法人どちらがよいか?

大西です。

国内不動産も初めから法人で購入されることをおすすめしていますが、アメリカ不動産であってもアメリカで法人を設立し購入するメリットを感じています。

個人で所有するメリットとしては節税効果が上げられます。アメリカ不動産であっても日本人が物件を所有すると日本の税法に従って確定申告の処理を行います。

そのため、築22年以上の木造であれば建物部分を4年で減価償却することができます。アメリカは建物比率が非常に高く80%以上の物件も少なくありません。そのため大きな減価償却費を計上することができ、その経費を日本の給料所得と合算することで課税所得を大幅に下げることができます。

※追記※ 税制改正により、2021年の日本の所得より中古海外不動産の減価償却費を損益通算することができなくなりました。

一方、アメリカで現地法人を設立すればアメリカの法律が適用されます。

そのため、築22年の中古物件を購入しても現地の法律に従い27.5年で建物部分を償却するため節税効果は取れません。

しかし、譲渡益に対してもアメリカの法律のみ適用されます

そのため一定の条件を満たせば譲渡益を払わずに繰り延べして次の物件を購入することができます。

詳しくは1030エクスチェンジを利用した資産拡大方法を参照下さい。

個人で購入した場合も使うことができ、アメリカで譲渡税を収める必要はなくなりますが、結局は日本の税法で短期譲渡か長期譲渡として扱われるため多くの税金を支払うため意味がありません。

そこまで節税効果が取れない方はアメリカ不動産の節税メリットを活かしきれません。そのため個人で購入するよりは現地法人を設立し、物件を買って売って、売却益を合わせてもう一回り大きな物件をまた購入するのを繰り返し譲渡税を払わず(繰延べ)物件を転がしていった方がメリットが大きいように感じます。

アメリカ法人で購入するかは費用対効果の問題です。

法人設立費用は数百ドルで資本金も必要ありませんが、(物件売買代金は必要)法人の維持費が個人よりもかかります。

個人同様、アメリカでの確定申告が必要ですが法人は個人より割高となります。またアメリカ現地での法人登記が必要となるため、住所を借りる必要があります。※住所を貸してくれ現地の銀行口座開設まで代行してくれる税理士もあります。

法人を設立することで費用が増加する面もありますが、現地法人でしか得られない効果もあるため、それなりの規模で投資をされる方にはメリットがあります。

節税商品としてだけではなく、単純に不動産の賃貸経営として見ても魅力的な市場なため、現地法人を活用して売却益を積み上げていく方法も検討されてはいかがでしょうか。

アメリカ不動産節税の改正後は法人で購入すべきか?

アルマジラフ