大西です。
今日はアメリカ不動産投資における今後のおすすめエリアのご紹介をさせて頂きます。
場所はテキサス州ヒューストンのケーティーです。
以前にヒューストンのおすすめエリアという記事でもご紹介していますが、今回はその後の開発状況とケーティー北部をご紹介します。
ケーティーは治安、環境が良いうえに大型商業施設のギャレリアや中心地のダウンタウンも遠くありません。
海外展開している一流企業がギャレリアにオフィスを構えていることもあり、駐在員の方が訪れる際にも滞在地として選ばれるような地域です。
以前よりとても人気のある地域ですが、近年は特に１０号線より北側、KATY NORTHの開発が著しく進んでおり注目を集めています。
近年KATY ASIAN TOWNが建築され、韓国のスーパーのH-MARTが出店、その周りに３０～４０店ほどのアジア系のレストランが集結しています。
日系企業であればシュークリームの店のBEARD PAPA’Sなども入っており、こちらのすぐそばにくら寿司、紀伊国屋書店などもオープンしました。
またアジア系だけではなくWALMARTやKROGERなどのスーパーなども新しくできました。
そして、今ヒューストン大学のKATY校が建設中で、この周りには大学生用にコンドミニアムやアパートも建築中です。
KATY SOUTHでは＄３００，０００以下でもきちんとした物件を探すのが大変ですが、KATY NORTHでは＄２０万台の物件も多くあります。
まだ値段がお手頃なので人が集まりやすく、これらの開発がある程度完成すれば、それに伴い値段も上がっていくとおもいます（実際、今も値段はかなり上がってきていています）
価格が比較的安い理由としては、１つは開発中という点と、２つ目はKATY NORTHはKATY SOUTHに比べて、学校のレベルが下がるということがあげられます。
しかし、街の開発に伴い急激に人口が増えているため、新しい学校の建設も進んでおり今後の学校のレベル上昇が期待されます。
人口増加、学校レベルの上昇に伴い不動産価格の上昇が予測される地域です。
ここで参考物件を具体的にご紹介させて頂きます。
例えばこちらの物件
https://www.zillow.com/homes/3110-Winchester-Ranch-Trl-Katy,-TX,-77493_rb/97629828_zpid/
本物件は３ベットの戸建てですが、二階にゲームルームがあるので、４ベットを探している人でも、このゲームルームをうまく使って家族が多くても暮らせると思います。
賃料は＄１７５０ほどを見込んでおり、＄１９５，０００で購入した場合、表面利回りは１０%超になります。
固定資産税や保険など経費を差し引いたCAP利回りは４．５％ほどです。
アメリカは日本より固定資産税や賃貸管理費が高いので表面利回りと経費差引後の利回りとでは大きく差が生じます。
そのためアメリカでは一般的に表面利回りという表現をしません。
一般的に＄３００，０００以上するKATY SOUTHですが、KATY NORTHではもう少しお手頃価格で物件を探すことができます。
とはいえ、こちらの物件のように２０００年以降建築の比較的築浅で＄２００，０００以下はあまり物件が売りに出てきません。
このエリアでは希少な物件ですので売却まであまり時間がかからないことが予測されます。
このような物件を狙って購入できますと、中期で保有しきちんとリフォームをして売却をすれば値上がりを見込めように感じます。
アメリカ不動産を購入しようとすると資金の大半は現金というのが望ましいです。
アメリカ物件は日本の物件ほど利回りが高くありません。（その分物件価格は上昇傾向です）
そのため資金の大半を融資を受け購入し賃料から返済を行うという日本独自の手法を取ることができません。
多くの現金が必要という状況から、まずは＄２０万台で購入したいという需要が多く、そういった方には非常に良い条件かと感じます。
大きな街ですので、管理会社も多く競争原理が働くため対応がきちんとしているところが多いように感じます。
アメリカ不動産投資を成功させるには、エリアが良いことはもちろん、その物件を安く購入し、きちんと管理していく必要があります。
単純にもっと利回りが高いエリアはありますが、良い物件を探してくれるエージェントがおり、きちんと管理してくれる管理会社もいるエリアはそう多くありません。
そういった意味でもKATY NORTHは３拍子揃ったおすすめエリアです。
