アメリカ不動産

アメリカ不動産を購入する方法【4つの業者タイプ】

アメリカの不動産を購入するためにはどのようにすればよいのか?
アメリカ不動産を扱う業者を4つのタイプに分けてメリット・デメリットをご説明します。

アメリカ現地のブローカー・リアルター

日本で言う三井のリハウスや住友不動産販売、東急リバブルといった業者です。

メリット 一番安く購入できる

現地の売主個人から購入できるため一番物件を安く仕入れることができます。

ブローカー・リアルターというのは日本の宅建業にあてはまり、仲介できる資格をリアルター、更に上の独立することができるブローカーライセンスとあります。

アメリカの仲介業は日本でいう保険の代理店に近く、ほとんどが歩合の個人事業主としてやっています。(グループを組んで数人でされている方が多いです)

下記のアメリカ不動産サイトで物件を検索し、問い合わせを行うと現地のブローカーが対応してくれます。

Redfin

Zillow

trulia

アメリカの仲介手数料は日本とは違い、売主が払うこととなり一般的には6%です。売主が現地エージェントに6%を支払い、別のエージェントが購入者を見つけてきた時には、売主側エージェントが買主側エージェントに3%を山分けするという収益構造となっております。

そのため、買主が現地の英語サイトから直接現地エージェントに依頼して購入すれば、買主は仲介手数料が掛からず一番コストを安く抑えられます。

また個人の売主と買主の仲介ですのでその間に余分な費用は乗っておらず市場価格の物件を調達できます。

デメリット 英語かつ遠隔地からのやり取りとなる

日本人がアメリカのエージェントに直接お願いするにはいくつかのハードルがあります。

まず言語の壁があります。購入手続き、現地確認、物件の精査、修繕、その後の管理など、不動産エージェントの説明を聞きながら一緒になって進めなくてはなりません。

土地勘もなく、取引慣習も異なるアメリカでいきなり現地のエージェントと英語で取り引きを行うのはかなり難易度が高いと言えます。

日本人で現地に住んでいるブローカーもおり英語の問題は解決できますが遠隔地とのやり取りというのは変わりません。

日本に拠点を持っていないので万が一のトラブルの対応など対面で頻繁に打ち合わせが難しいという問題が残りますが、信頼のおける方を見つけられればよいと思います。

日本のアメリカ不動産販売会社

東京や大阪などでよくセミナーをやっているタイプの業者です。

メリット 安心感がある

基本的に物件取得のためアメリカに数人の担当者を送り、現地法人で物件を取得し、入居者付けを行った上で日本人に転売を行っています。

日本にて購入手続きや融資のサポートを受けられます。また現地にスタッフがいるので現地管理会社の動きを終始見ている安心感や、賃料回収後の収支レポートを日本語で受けることができます。

デメリット 物件価格がかなり割高になってしまう

アメリカに人を送って物件の取得や管理を行っているため、その分の人件費や物件取得費などが物件価格本体に上乗せになっており割高になる傾向にあります。

また、同じエリアで物件を取得し続けなければいけないので、安くない物件でも仕入れて再販売してしまう可能性と、日本人にばかり不動産を売却していますので、節税を取りきった後に日本人が一斉に不動産を売り出すと市場の需給バランスが乱れすぐには思う金額で売却ができない可能性があります。

アメリカ現地の不動産会社

アメリカ現地で買取転売をしている業者です。安い物件を購入してリフォームをして利益を乗せて売却しています。

メリット 管理やリフォームも全て任せられる

アメリカの不動産会社は現地の投資家や実際にその物件に住まれる方向けに物件を仕入れ再販売を行っていますので当然利益は乗っていますが、日本の転売業者よりは安く購入できます。

自社内で仲介、リフォーム、管理部門を抱えているところが多いので、すべて一社に任せることができます。垂直統合していますので入居者が出ていった後のリフォームが安かったり、管理費も比較的安価で対応しているところが多いように感じます。

デメリット 日本人向けに対応していない

メリットでもありますが、日本人相手に商売をしていませんので日本語対応ができません。売却のタイミングの相談や災害に合ったときの保険適用などコミュニケーションを取らなければならない場面がありますが英語でメールが読み書きできる方におすすめです。

日本のアメリカ不動産コンサルタント

日本人に物件を紹介し、購入サポートや収支報告を行う業者です。

メリット 物件価格が安い

現地の個人売主の方の物件をご紹介するため、中間の利益が乗っておらず安く物件を購入することができます。

物件を自社で購入しておらず在庫を抱えていないため、無理に物件を勧めることはありません。希望価格や条件に合ったものを選定してくれたり、購入のサポートや収支報告まで日本語で受けられます。

デメリット コンサルティングフィーがかかる

日本の会社から購入するより随分安く物件を調達できますが、別途コンサルティング費用がかかります。成功報酬で物件価格の3%〜のフィーを取るものから、月額数万円の定額でその後のサポートを行うケースもあります。

アルマジラフ