預金データを改ざんしてアパートの販売を行なっていたTATERUの問題で、国土交通省が同社に業務停止命令を出すことが決まりました。
立て続けに明るみになる不正問題で流石に今不動産投資をしようと思う人も減っているのではないでしょうか？
買いたい人が少なくなれば物の価格が下るのが市場の原理です。
不動産価格はいつ下るのか？
もう下落し始めています。
スルガ銀行の不正融資やフラット３５の悪用もあって、現在ではサラリーマンの方が初めて不動産投資をするためにフルローンを組むことは厳しい状況となりました。
悪徳業者が融資が組める限界の金額で個人に物件を買わせるため、不動産価格は満額融資が付くその上限まで価格が上がります。
現金で購入することはないので、逆に言うと融資が付かなければ買うことができません。そのため必然的に価格が下落します。
そういった不正に引っ張られ不動産価格が上昇したことにより、投資したいと思えるような価格の物件が見つからなくなりました。
正直、正常な価格まで早く下がってほしいです。
投資不動産に限っては基本的にはキャッシュフローが回っているうちは売却しなければならない理由はないので投げ売りが始まることはないと思います。
日銀も金融緩和を続ける方針のため金利上昇によって一気に価格が下る可能性は低いでしょう。
しかし、都心の新築が売れ残り始めたことからも、下落局面に既に入っていることは間違いないでしょう。
米中の貿易摩擦など外的要因で一気に崩れる可能性を秘めています。
後はどのくらい一気に落ちるかどうか？といったところでしょう。
いつが買い時か？
築古土地値物件はいつでも。
私が今の融資が付かなく物件も高いという状況で投資初心者であれば、現金で戸建てを買って直して貸します。築古戸建ては元々土地値近くで購入するためあまり景気に関係ありません。
少額で大家業の実績を積み、不動産会社と関係を構築、リフォーム費用として小さいお金を借りて銀行との関係を作り、小さく実績を積み重ねます。
大きなアパート・マンションであれば値下がるのを来年あたりまで様子を見ます。
融資条件が悪くなったことにより価格が下がっているので、その分金利が上り、結局のところは同じかもしれません。
それなりに安くなった物件が出回るようになったタイミングで関係を築いた信金あたりから良い条件で融資を受けるのが一つの手段です。
そのときにはフルローンが付かない可能性が高いので現金を温存しておくべきでしょう。
もうすぐ大きな転換期を迎えるのではないかと思います。
