アメリカ不動産

アメリカ不動産投資の5つの魅力

日本の不動産では得られないアメリカ不動産投資の5つの魅力についてご説明します。

1.世界の基軸通貨への資産分散

USドルは世界の基軸通貨であり、不動産以外にも投資が可能です。例えば、アメリカの保険、株など不動産売却後の選択肢もドル資産を持つことで広がります。

アメリカ不動産を購入する利点【アメリカ生命保険の魅力】

日本資産(現金、株、不動産、保険)のみで全体の資産を持つことは、円が1割下落した場合、資産全体が1割減ったことを意味します。そういったリスクを回避する方法として基軸となる通貨で資産を所有することによる資産の分散は重要です。

2.インカムゲイン

アメリカでは安定的な賃料を得ることが可能です。

①賃料が上がる

募集賃料の推移

物件が古くなるにつれて賃料が下落していく日本とはことなり、アメリカでは常に賃料が右肩上がりで上昇しています。

人口増加

アメリカの人口は40年以上前から増え続け、今後も伸びていくことが予測されます。

出典元:世界経済のネタ帳

人口と合わせて労働人口も更に伸びていくことが予測されています。

②空室が少ない

以下、日本の主要都市の空室率です。

日本の空室率は東京23区でも11%超、神奈川、埼玉、千葉では15%超、他主要都市でも10%超となっています。

対して、アメリカは2019年時点で地方都市も合わせた全米平均で約7%。

カリフォルニア州のロサンゼルスでは約4%程度です。

そのためアメリカでは、

・オーナーが複数の入居希望者から住んでもらう人を選ぶことができ

・物件数が少ないため広告費を払ってテナント付けをしてもらうようなことはなく

・概ね1ヶ月あれば次の入居者が入っている

という現状です。

アメリカでは大家がテナントを選べます

アメリカ不動産投資は貸主が有利 日本との手残りの違い

③家賃滞納者を法的に追い出せる

日本では居住権が非常に強く、いくら家賃を滞納しているとはいえ退去してもらうことがなかなか難しいのが現状です。

弁護士を入れて退去の手続きも取れますが費用と労力を要します。

内々で解決するには、これまでの滞納を帳消しにし、立ち退き費用数百万円を支払い、引っ越し費用や次の入居先を確保して上げるなどこれもまた費用がかかります。

しかしアメリカは州によって違いはありますが、滞納を数週間を行っていれば法的に強制退去の手続きが取れるのです。

アメリカでは家賃滞納者をすぐに強制退去させられます

そのようなことがないように、入居の段階で属性の良い人を審査して選びますが、万が一の場合でも返済だけ行って家賃が入ってこないといったことはありません。

3.キャピタルゲイン

出典元:S&Pサイト

アメリカでは数年で見ると売買価格が下ることもありますが、長期で見ると物件価格は上昇を続けています。

中古物件の流通割合が高いアメリカ

アメリカを含む先進国では、新築住宅の供給過剰による既存物件の価格低下を防ぐため、新築の建設着工個数を規制しています。そのため流通している住宅の8割以上は中古物件であり、適切なリフォームを行うことで築50年以上の木造住宅でも高値で売買される中古市場が確立されています。

経済成長(GDPの増加)

出典元:世界経済のネタ帳

先進国の中では珍しく現在もGDPが大きく増加しており、今後も伸びていくことが予測されています。

人口が増加していることもあれば、世界トップの大学が集まっていること、それに付随して優秀な起業家が世界を牽引する企業を立ち上げ続けていることが要因と言えます。

グーグル、アップル、アマゾン、フェイスブック、ツイッターと上げるときりがない世界的企業が作られ高い給与で雇用を行っています。

移民の力で活気づくアメリカ不動産市況

また州単位で比較しても他国と同じほどの経済規模を有しています。

例えば、2番目に人口が多い都市テキサス州のGDP(1兆4,673億円)は世界12位のオーストラリアを上回ります。

1位カリフォルニア州≒イタリア

3位ニューヨーク≒メキシコ

4位フォロリダ州≒オランダ

5位イリノイ州≒サウジアラビア

6位ペンシルバニア州≒スイス

4.取引の透明性

日本では不動産業者が情報を隠し持つことや、取引履歴などが開示されていないことから、物件を高値掴みしてしまうことがありますが、アメリカでは取引履歴全てが一般市民にも閲覧できるよう開示されています。

https://www.zillow.com

そして、エスクローという第三者期間を介して売買を行うきまりとなっており売買を安全性が非常に高いです。

【エスクローとは?】アメリカ不動産取引の安全性

売却時の選択肢の広さ

下記の理由からアメリカの不動産は世界の投資家が集まるマーケットとなっています。

・インターネットによる情報提供により物件情報の透明性の高いこと

・安全な取引システムが構築されていること

・法治国家で不動産の所有権が守られており外国人の所有を認めていること

日本人かつ近くに住んでいる人が購入するマーケットとは異なり、売却の際も世界の投資家に向けて売却することも可能ですし、当然現地の方、また入居者に売却するという選択肢もあります。

5.節税効果

これまでは他の国の方どなたでもあてはまるアメリカ不動産の魅力を説明してきました。

最後のメリットとして税制の歪みから日本人のみ使える節税効果がありますのでこちらをご覧下さい。

アメリカ不動産投資の節税の仕組み

アルマジラフ