大西です。
アメリカは州が違えば法律も違います。
法律が違えば、固定資産税、売買の手続き、外国人の不動産所有についても異なりますので投資方法もまた変わります。
少し事例をご紹介させて頂きます。
新たな投資先を探してオクラホマ州のエージェントと打ち合わせを重ねていましたが、オクラホマの州法を確認した結果、個人での投資を行うことが難しいことが判明しました。
オクラホマ州の法律
Discovering Opportunities with International Homebuyers
All non-resident aliens who may hereinafter acquire real estate in Oklahoma by devise, descent, or by purchase, where such purchase is made under any legal proceeding foreclosing liens in favor of such alien, may hold the same for five (5) years from the date of so acquiring such title.
非居住者である方はオクラホマ州の不動産を５年以上所有することはできないという決まりです。
なぜこのような決まりになっているのでしょうか。
これは恐らく、海外からの投資によって不動産価格が吊り上げられるとその土地に住む方たちが家を所有できなくなるという事態を避けるためではないかと思います。
実際にテキサス州オースティンのUber運転手が、カリフォルニアに住んでいましたが物件価格の高騰により賃料も上昇し生活が苦しくなったので引っ越してきたことを話してくれました。
このように大都市では外国人の投資welcomeな場所もありますが、地方では現地の方を守るための法律もあるようです。
カリフォルニア州では
一方で、ロサンゼルスなど一部の地域では入居者を守るためにレントコントロールという家賃の値上げを規制する決まりのある地域があります。
投資家としては、例えば物件価格が１０年前の２倍になっているのに賃料は数%しか値上げできておらず、相場より随分安い賃料のまま貸しているケースもあるので、投資家が不利とみることもできます。
しかし、そのテナントが退去してくれれば、レントコントロールに縛られることはなく本来の相場賃料（前入居者の２倍でも問題ない）で募集できます。
賃料２倍でテナント付けした物件を売却すれば、物件価格も２倍近くになることが予測され大きくキャピタルゲインを得ることができます。
そういったことを理解して長い目線で投資される方もいるのです。
もちろん、利回りは低いので退去してくれるまで持ち続ける体力（現金購入）が必要です。
他の州の一例
固定資産税は物件価格の１％少々の州が多いですが、テキサス州では固定資産税が高く物件価格の２％半ばかかります。
そのため表面利回りより手残りが随分落ちて残りは少ないため、学区の良いところなど今後物件価格が伸びることが予測されるエリアに投資する戦略が多いかと思われます。
ヒューストンはダラスより利回りが少し高いですが、別途洪水保険に入る必要があります。
オハイオ州では利回り１０％～以上も多くあり固定資産税も火災保険も安いので手残りは多くなりますが、物件価格が大きく上がる可能性は低い思います。
他にも、固定資産税の請求が翌年来る郡もあれば、売買契約の際に必ず米国大使館に行かないといけない州などなど上げれば違いは沢山あります。
州毎に法律も違えば投資戦略も異なる
つまり、何が言いたいかと言いますと、
現地の不動産事情や法律、日本側での税務の取扱い、個人で購入するか法人かなど、深く理解した上で戦略をもって投資してほしいということです。
先のオクラホマ州では、外国人が５年以上所有することはできませんでしたが現地法人を設立している方は、法人で購入するという選択肢もあります。利回りが表面１０%くらいはあるのでメンテナンスしながら長期保有してもよいと思います。
また、ロサンゼルスで利回りは気にせずキャピタルゲインを得るという戦略では譲渡税が大きく発生するのでそれを抑えた方が有利です。
そのため、現地法人を設立して、物件売却時に買い替えをすることで譲渡税を納めずに買い増しを進める戦略をとることもできます。
また法人で購入した場合は、現地法人の利益をどのような形で日本側で受け取るかによっても取扱いがことなります。
まとめ
州によって不動産事情も法律も異なるので、日本の税法を含めて総合的に戦略を立てることをおすすめします。
