物件の調査方法

アメリカの学区の調べ方と投資対象

大西です。

学区の良い地域には良い教育を受けさせたい所得の高い親が集まるため、人気の学区では特に不動産価値が保たれやすく、治安も良い傾向にあります。

そのため、投資用不動産を選ぶ際にも学区を確認することは重要です。

日本では全ての学校の教育レベルを比較することは難しいのですが、アメリカでは小、中、高校とそれぞれ1〜10段階で点数が付けられており、一般公開されているので誰でも調べることができます。

日本人でも誰でも見れるので、調べ方を解説します。

Great Schools

アメリカの学区はGreat Schoolsで簡単に調べることができます。

まずは検索画面で住所を打ち込んで下さい。

例 23320 Marigold Ave., P202, Torrance, CA 90502

住所 23320 Marigold Ave., P202, Torrance

真ん中に所在地とASSIGNED=指定の学校、また近くの学校が表示されます。

こちらの物件では10段階で4と5なのでそれほどレベルの高い学区域ではありません。このエリアで物件価格は戸建てで最低4000万円ほど。ロサンゼルスでは比較的安めなエリアです。

スコア9,10となると相当レベルは高く、西側の海岸沿いで多く表示が出ています。

ロサンゼルスは総じて教育レベルが高いですね。海岸沿いは人気エリアで富裕層が多く集まっており教育レベルも高いのが図からも読み取れます。同時に物件価格も上がり戸建てで6,7000万円を超えてくるものも多く見られます。

比較して、例えば人気の都市ダラス。

北部は学校スコアが高いのですが、都市部から南に行くと学校スコア1など低水準なのが目立ちます。

また実際に治安も良くありません。

このように学区と不動産の価値や治安には相関関係があり、エリアを見る際に学区をチェックするというのが一つ重要な調査であると思います。

投資面ではスコアが高い方が良いのか

まずあまりに学区の低いエリアは治安が悪いので避けたほうが良いと思われます。

治安の悪いエリアで物件を購入すると、空室期間に窓ガラスを割られて入られたり、エアコンの室外機を盗まれたりと起こるトラブルの大きさもアメリカ級です。

しかし、学区は良いに越したことはないですが、こだわりすぎるのもあまり良くないと思います。

学区が高いエリアは資産価値が高いエリアでもあり物件価格も高くなります。

日本でも同じですが、物件価格に比例して賃料も同じように上がっていく訳ではありません。価格が2倍でも賃料は1.5倍くらいだったりします。

例えば東京の人気エリア

有名小学校に通えるので根強い人気があり値崩れが起きることはまずないかと思われますが、投資物件をこのエリアに持っている方はほとんどいないのではないでしょうか?

学区にこだわらなければ利回りの高いエリアもいっぱいあります。だからといって何か問題がある訳ではありません。そのため東京でも上図に出てきていない例えば足立区や豊島区、練馬区または都下や3県のほうが投資としてパフォーマンスが良かったりしますよね。

キャピタルゲイン狙いの方、節税目的の方にはよいですが、利回りもしっかり欲しいといった方はスコア4〜7くらいでも十分投資対象になります。

そのくらいが一般所得層の求める賃貸物件でもあり、入居者は精査する必要はありますがブルーワーカーなども含めて現地の人からの需要が多いことも事実です。

必ずしも学区と物件価格は比例しない

学区がよければ物件価格は高くなる傾向にありますが、必ずしも優良学区域の物件が高いかというとそうでもありません。

例えばヒューストンのケイティー。

スコアは9、10だらけですが、物件は戸建てで3000万円くらいでも購入できるものがあったりとロサンゼルスに比べて割安です。

日本人が駐在するとき多くの方が選ばれる地域であり治安も非常に良いです。

ヒューストンのおすすめエリア

このようなエリアが他にもあるのでそういった、学区は良いけど物件は高くないエリアを見つけて行くのも良い投資だと思います。

当サイトでは良くない物件を高値掴みしないよう、物件の調査方法を公開していますのでご覧になって下さい。

アルマジラフ